La grosse inquiétude financière des sociétés de logements publics bruxellois: "Nous devons augmenter les loyers des logements sociaux"

37 000 logements à rénover en 10 ans

Au total, la Région bruxelloise prévoit de rénover près de 37 000 logements sociaux pour un budget global de plus de 900 millions d'euros sur 10 ans.

La liste d'attente officielle pour obtenir un logement social atteint officiellement plus de 50.000 ménages et le délai d'attribution peut grimper jusqu'à 17 ans.

Cette enveloppe risque fort de se révéler insuffisante, selon plusieurs directeurs d'une société de logements publics (SISP) bruxellois. Car entre-temps, le prix des matériaux a connu une augmentation conséquente, à laquelle s'ajoute l'indexation des salaires des employés des sociétés de logements sociaux.

"Une dégradation financière générale"

"Le système de financement actuel arrive au bout de ce qu'il peut faire", pointe Cédric Mahieu, directeur général de Comensia, l'une société de logements publics bruxellois, qui gère 3 300 logements dans plusieurs communes de la Région. Il faut oser dire qu'on doit mettre un loyer plus haut dans les logements sociaux. Ou alors que les pouvoirs publics doivent mettre plus d'argent sur la table. Chez nous, la situation financière est très défavorable. Mais nous ne sommes pas les seuls. Il y a une dégradation financière générale de plusieurs SISP. Avec l''inflation, les subsides reçus ne collent plus aux estimations réalisées il y a un an pour mener nos projets de rénovation. Nous avons des suppléments énormes. Cela pose clairement la question de ces investissements à long terme. Avec ces hausses, sur 10 ans, on ne pourra pas faire tous les projets imaginés."

À ces difficultés s'ajoutent le financement par les SISP de la prime énergie accordée par la Région, l'impact du précompte immobilier qui suit l'indexation mais aussi la problématique des grosses rénovations. Car des logements en cours de rénovation constituent autant des loyers qui ne rentrent pas dans les caisses des SISP.

"En résumé, nos coûts augmentent tandis que nos revenus baissent, prolonge Aziz Sopi, directeur général d'En Bord de Soignes, une société de logement social située à Auderghem, Woluwe-Saint-Pierre et Watermael-Boisfort. Le problème est que les loyers ne suivent ni la hausse des matériaux ni l'inflation. Alors que leur efficacité énergétique augmente, les loyers sont toujours plus bas, car le public qui les occupe est de plus en plus précaire. Il faut bien comprendre que la part de ce qu'un loyer représente sur le revenu d'une personne bénéficiant d'un logement social est limitée. Cette part varie de 20 à 24 %."

Les locataires ne payent en effet pas eux-mêmes l'entièreté du loyer demandé pour un logement public. Le montant effectivement payé est fixé selon le revenu du ménage. La différence entre ce montant et le prix réel du loyer est ensuite compensée en partie par les pouvoirs publics. Ces subsides représentent à la grosse louche 20 % de la source de revenus des SISP. Le reste, quelque 80 % du financement, émane des loyers.

"La conséquence est que nous devons faire des choix dans nos rénovations, privilégier certains chantiers plutôt que d'autres ou revoir l'ambition à la baisse", reprend Aziz Sopi. Le directeur général de la SISP En bord de Soignes propose de "revendre des logements impayables à rénover" pour se concentrer sur un plus petit nombre de projets. Il suggère par ailleurs lui-aussi d'augmenter les loyers. "Différentes études montrent qu'un locataire, pour ne pas tomber dans la précarité, peut aller jusqu'à 30 % de son revenu consacré à son loyer. On pourrait montrer le curseur jusque-là", assure-t-il.

En Bord de Soignes, une SISP qui compte 1 800 logements, connaît pour la seconde année consécutive un bilan financier négatif (une perte 838 452 euros en 2022, et 499 485 euros en 2021).

"Les difficultés financières sont généralisées dans les SSIP à Bruxelles", pointe Etienne Dujardin, administrateur de la SISP En bord de Soignes. "Les règles, notamment financières, imposées par la tutelle empêchent les sociétés de logements de faire leur travail, de rénover les logements vides rapidement faute de moyens financiers ou de procédure administrative trop lourde et de rénover petit à petit un parc immobilier vieillissant. Il y a des milliers de logements publics vides à Bruxelles faute de rénovation et des milliers d'autres à rénover d'urgence."

" Les 15 à 20 premières années seront très difficiles."

La situation n'est guère beaucoup plus simple au sein du Foyer Anderlechtois, dont le résultat annuel est également négatif. Mais son président se montre plus optimiste. "Les projets de nouvelles constructions (1.000 logements au Foyer Anderlechtois), et de grosses rénovations (3.000 logements en 10 ans) font peser une charge financière importante sur le Foyer Anderlechtois, et ce malgré qu'une partie de l'investissement soit subsidiée. La question de la viabilité des projets s'est posée chez nous aussi car le coût des matériaux a explosé. Nous avons notamment dû abandonner un projet de logements modulaires, assure Lotfi Mostefa. Mais nous avons rencontré le cabinet Ben Hamou (NdlR, secrétaire d'Etat bruxelloise au Logement), qui nous a rassurés, en nous expliquant qu'il y avait des possibilités d'amortir ces projets sur une plus longue durée. À 30 ans, voire à 60 ans, cela s'équilibre, mais les 15 à 20 premières années seront très difficiles. Nous avons privilégié plus de clés sur porte, notamment à Erasme, car cela va beaucoup plus vite."

Lotfi Mostefa n'est toutefois pas favorable à une augmentation des loyers car "il faut continuer de protéger les locataires."

Le logement public, et la poursuite du vaste projet de rénovation lancé par le gouvernement bruxellois, pourrait bien être l'un des enjeux majeurs de la campagne électorale de 2024.

"L'augmentation des loyers est une piste"

Plusieurs sociétés de logement public bruxellois suggèrent une augmentation des loyers pour faire face à la hausse du coût des matériaux et l'indexation des salaires. La piste n'est pas écartée a priori par le gouvernement bruxellois. "L'augmentation des loyers est une piste. Mais il faut en explorer les autres", souligne le cabinet de Nawal Ben Hamou (PS), secrétaire d'État au Logement. "Un groupe de travail a été mis en place avec la SLRB et la SISP car se pose en effet la question de leur équilibre financier. Nous sommes conscients du fait que les moyens actuels ne pourront pas suffire pour la rénovation de logements et l'acquisition de logements (prévues dans le plan du gouvernement). Mais nous sommes également conscients des difficultés budgétaires de la Région. Ce groupe remettra ses conclusions en fin année. Sur cette base, nous remettrons une proposition. Mais cela devra être mis en place par un nouveau gouvernement car il s'agit d'une décision très forte, qui se prend par un formateur de gouvernement."

La décision sera donc entre les mains de la coalition qui se formera après les élections de 2024. Annoncer une hausse des loyers quelques mois avant les élections serait en effet périlleux…

La SLRB le rappelle également : des concessions ont déjà été réalisées. Contrairement au marché immobilier privé, l'indexation des loyers du public n'a pas été limitée afin de garantir la stabilité financière des sociétés de logement. En compensation et pour limiter l'impact, les locataires se sont vus octroyer une prime énergie, cofinancée par la Région bruxelloise.

"Pas question de vente de patrimoine".

"L'accélération dans la production de nouveaux logements ajoute des charges nouvelles aux SISP, oui. Mais il n'y a pas d'inquiétude structurelle à notre niveau", tempère Raphaël Jehotte, président de la SLRB qui ajoute que "le secteur est sain financièrement" et qu'il n'est donc "pas question de vente de patrimoine".

Selon les données fournies par la SLRB, les résultats financiers des SISP sont largement en positif entre 2017 et 2021. Au global, en 2021, les pertes cumulées s'élevaient à 4,3 millions d'euros pour l'ensemble des SISP, mais 28,6 millions d'euros de gain. Les données 2022 et 2023 ne sont toutefois disponibles. Or, c'est à partir de ces dates que la crise de l'énergie a fait flamber les prix…

Cela masque également les difficultés rencontrées individuellement. "Nous savons que certaines SISP s'en sortent très bien et d'autres non. Cela doit être pris en balance", reprend le cabinet de Nawal Ben Hamou. "Une analyse société par société doit être réalisée. Il faut aussi revoir potentiellement la manière dont les SISP gèrent leur parc et le taux d'occupation. Car quand elles présentent un taux élevé d'inoccupation, cela représente des revenus en moins".