De tous les segments du marché, le résidentiel a le mieux résisté à la crise : "Il y a deux éléments à surveiller dans la hausse des prix de l'immobilier"

Si on ajoute à ce tableau l'admirable stabilité du marché locatif résidentiel, qui a traversé la crise du Covid sans accroc ou presque – ce qui n'est pas le cas d'autres segments comme le retail ou les bureaux – rien d'étonnant à ce que les investisseurs y flairent des opportunités. Et parmi eux, de plus en plus d'institutionnels.

En la matière, la société immobilière réglementée (SIR) Home Invest Belgium est pionnière, elle qui s'est positionnée sur le résidentiel depuis… 22 ans, annonce fièrement son patron, Sven Janssens. Historiquement ancrée à Bruxelles, c'est là que se concentre la majorité (67,6 %) de son portefeuille actuel de plus de 2 400 appartements en location (646 millions d'euros), quoique la SIR soit également active dans une moindre mesure en Flandre et en Wallonie, de même qu'aux Pays-Bas.

Comment Home Invest a-t-elle vécu la crise sanitaire ?

Notre portefeuille s'est montré robuste. Nous avons accusé une légère baisse du taux d'occupation pendant le mois et demi de confinement strict durant lequel les visites de biens étaient interdites. Puis cela a repris, jusqu'à atteindre à présent 96 %, un taux supérieur à celui que nous connaissions avant le Covid. Du côté des impayés, nous avons eu très peu de demandes d'aide au paiement du loyer et avons accordé individuellement des facilités aux locataires en difficulté. Tout va donc bien pour Home Invest Belgium, autant le dire si c'est le cas.

Que pensez-vous du boom des prix de vente ?

Je trouve cela inquiétant. On est en pleine crise et pourtant les prix montent. Il y a deux éléments à surveiller : les taux d'intérêt hypothécaires, qui restent bas, et l'offre, qui vient à manquer. Il n'y a pas assez de produits sur le marché. C'est au niveau de l'offre que les autorités doivent intervenir.

Cette hausse des prix diminue le rendement locatif…

Nous avons profité des taux historiquement bas pour nous refinancer à bon prix. Pour le reste, ce n'est pas un secret, il y a une compression des rendements. On doit travailler sur nos coûts internes, notre organisation, notre efficacité pour absorber cette nouvelle réalité. Sur nos produits également, via la standardisation des procédures (visites, signature des baux, gestion locative, gestion des impayés…), la taille des projets, l'efficacité dans la construction – d'ailleurs, nous développons nos propres produits, mais nous les construisons aussi de façon très pointue pour réduire les coûts.

Vous avez des immeubles en Wallonie, à Liège et à Namur. Comment ces marchés ont-ils vécu la crise ?

À Namur, nous avons un immeuble d'une cinquantaine d'appartements en cours de rénovation. Les premiers biens seront livrés à la fin de l'année et ils se loueront a priori aisément car l'immeuble est idéalement situé, en plein centre-ville. À Liège, nous rénovons lourdement un immeuble lui aussi inscrit en centre-ville mais c'est plus compliqué. Le marché liégeois tourne au ralenti et n'est pas très porteur. Les prix sont inférieurs et les biens difficiles à louer. Mais c'était déjà le cas avant la crise.

La crise sanitaire a donné à beaucoup des envies de campagne. Comptez-vous investir dans des projets plus ruraux, dans des villages ou en périphérie des villes ?

La campagne est devenue le rêve de beaucoup de gens. Mais pour la plupart, cela va rester un rêve car on ne peut malheureusement pas donner à chaque Belge une maison avec un grand jardin. Il faut, au contraire, densifier les villes en veillant à y aménager ce que les gens apprécient à la campagne, notamment via un travail sur les espaces communs et les espaces extérieurs. Pour la petite histoire, nous avons intégré des maisonnettes dans deux de nos projets d'immeubles à appartements, à Namur et à Laeken.

Qu'est-ce qui constitue pour vous un projet de qualité ?

Nous avons toujours pris soin de diversifier les typologies des logements pour répondre aux besoins de locataires de 19 à 99 ans, des jeunes couples, des familles, des seniors, des étudiants, des colocataires… Et ce, si possible au sein d'un même projet car la mixité offre plus de flexibilité. Sans quitter un immeuble et un quartier qui leur plaît, nos locataires peuvent commencer par louer un studio, puis un appartement d'une chambre, de deux chambres, une maisonnette, voire revenir en arrière et repasser en appartement. De cette façon, Home Invest suit les projets de vie de ses locataires.

Sans oublier les espaces communs…

En groupant nos appartements dans des projets de grande taille, on peut faire bénéficier nos locataires d'aménagements et d'équipements collectifs : des locaux à vélos, des buanderies, des salles de fitness, une cuisine partagée, des jardins partagés… En fonction de la taille et de la localisation de chaque projet, on s'attache à définir le meilleur mix d'espaces communs, mais aussi de services. Par exemple, certains de nos bâtiments ont des boîtes aux lettres intelligentes et des locaux dédiés au coworking.

Y aura-t-il des adaptations dans vos projets futurs suite aux enseignements de la crise sanitaire ?

Je crois beaucoup à la prégnance du télétravail et donc à des infrastructures dédiées au coworking. Je crois aussi au logement de société, même si cela s'apparente plus à une niche sur le marché. Les entreprises pourraient, à l'avenir, aider leurs employés à se loger comme elles les aident à présent à se déplacer avec la voiture de société. Cela a commencé timidement avant la crise. Certains opérateurs ont fait leurs premiers pas sur le marché en louant des biens qu'ils comptaient exploiter en offrant un genre de cohousing très poussé, presque une forme hybride entre un hôtel et une résidence à appartements. Mais la crise a tout postposé. Ces cinq dernières années, la concurrence s'est accrue sur le marché de l'investissement résidentiel…

Oui et ces nouveaux arrivants - SIR, groupes, fonds… - sont les bienvenus. Car le secteur du résidentiel est le plus important du marché immobilier, mais il est aussi le moins institutionnalisé. Il nécessite et mérite plus de professionnalisme. Notre mission est de promouvoir la location comme un choix de vie à part entière. Et non pas un plan B, un choix par dépit. La multiplication des acteurs professionnels participera à faire changer l'image de la location.

De quelle image parlez-vous ?

Les propriétaires-bailleurs ont souvent mauvaise réputation dans le chef des locataires, qui se plaignent du fait qu'ils exigent des frais supplémentaires injustifiés, etc. Or, le résidentiel est le marché le plus réglementé ! Le problème, c'est qu'il y a tellement de parties qui ne se tiennent pas à ce que dit la loi. On l'a vu récemment à Anderlecht avec les appartements qui ont brûlé. Les mesures de sécurités légales n'étaient pas respectées. Comment est-ce qu'en tant que locataire ou propriétaire particulier on peut vérifier tout cela ? Cela me fait dire que l'institutionnalisation du marché se justifie. Au contraire des particuliers, les grands acteurs professionnels parviennent à proposer des produits en règle, à des loyers accessibles. Sans oublier les enjeux de la rénovation énergétique des bâtiments qui vont peser sur les propriétaires. Les acteurs professionnels pourront intervenir plus facilement que les particuliers.

Quel conseil donneriez-vous à un particulier qui souhaite investir ?

Il faut bien s'interroger sur les raisons de cet investissement. Si c'est pour créer une source de revenus "passive", alors investir directement dans de l'immobilier n'est pas un bon choix. Gérer des logements, ce n'est pas un hobby, mais un métier. Cela demande du temps. Il faut aussi connaître toutes les obligations d'un propriétaire au niveau de la sécurité, des impayés… Et c'est différent dans les trois Régions du pays ! Cela devient très compliqué. Je ne veux pas plaider pour ma chapelle, mais la brique papier est un bon compromis. Car ce que proposent les sociétés immobilières réglementées comme Home Invest Belgium, c'est de l'immobilier sans les tracas de la gestion locative. C'est du concret, des bâtiments bien réels, que vous pouvez voir et toucher. Et il y a de tout dans les portefeuilles, comme sur le marché : logements, bureaux, commerces, maisons de repos, etc. On peut faire son choix.