"Les propriétaires ne doivent rien faire" : investir dans une chambre d'hôtel, le placement à la mode

Un actif comme les autres

Le principe est à comparer à n'importe quel investissement immobilier dont la gestion est laissée à des tiers. Ainsi, l'heureux propriétaire d'une chambre d'hôtel ne s'occupe ni des réservations, ni de l'accueil ou du nettoyage, ni de la décoration de la chambre qui restent aux mains de l'opérateur hôtelier. Il n'est pas non plus censé occuper son bien, tout comme il n'occuperait pas une chambre d'étudiant dans un kot communautaire ou un appartement dans une résidence-services pour seniors s'il faisait ce type d'investissement. Ce qui n'empêche pas certains gestionnaires d'offrir aux propriétaires l'opportunité de passer un certain nombre de nuitées dans l'hôtel ; gratuitement en quelque sorte, mais dont le coût se répercutera immanquablement dans le rendement proposé.

Ce type d'investissement peut paraître original. D'autant que les hôtels ainsi vendus à la découpe ont généralement un style, une atmosphère, une localisation ou un nom qui ne passent pas inaperçus. Mais, à les regarder de plus près, ils sont tout à fait comparables à ceux effectués de longue date dans un kot étudiant ou une résidence-services, mais aussi dans des complexes de vacances et de tourisme de type Pierre&Vacances, Center Parks et autres MGM.

Pour nombre d'observateurs, ce n'est d'ailleurs pas tant le bien immobilier qui importe que son gestionnaire. Car c'est de sa responsabilité que dépendent le rendement, mais également l'entretien sur le long terme. Une des preuves de bonne gestion pourrait se trouver dans la fidélité d'acquéreurs qui achèteraient une chambre dans chaque hôtel proposé à la vente par son opérateur.

Un modèle venu d'Amérique

Si on en parle de plus en plus, le modèle de la vente de chambres d'hôtels à des particuliers est pourtant loin d'être neuf. Au total, la Belgique porte une trentaine d'exemples.

Les premières initiatives ont fleuri dans le plat pays dans les années 1970, dans la foulée de ce que le groupe hôtelier américain Conrad, d'abord, de ses homologues Mariott, Hilton et Intercontinental, ensuite, testaient outre-Atlantique. À Anvers, le promoteur immobilier Marcel Peeters finança plusieurs hôtels de la sorte dont le De Keyser et le Theater Hotel. À peu près à la même époque, à Spa, la chaîne hôtelière Eurotel fit de même avec l'ex-hôtel Balmoral (actuel Silva Hôtel Spa-Balmoral).

Bien des années plus tard, des immobiliers s'engouffreront dans cette voie, tel le groupe Industrie Hôtelière (devenu depuis Unibricks). Celui-ci aura plusieurs réalisations à son actif le long du littoral ou en Ardenne, effectuées dans le cadre d'accords de franchise avec de grands noms de l'industrie hôtelière (Accor, Radisson Hotels…).

Aujourd'hui, comme à l'origine, ce sont aussi des hôteliers eux-mêmes qui mettent ce type d'investissement en copropriété en place.

À Bruxelles, Everland a testé la formule pour deux de ses hôtels

Le groupe immobilier bruxellois Everland, basé à Saint-Gilles et investi tant dans l'hôtellerie (il possède 2 000 flats, 10 hôtels, et porte 150 000 m² en développement en Belgique, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni) que dans les kots étudiants (près de 1 000 en portefeuille), a testé la formule de la vente de chambres à la pièce à des investisseurs privés en 2017, avec son hôtel d'inspiration japonaise Yadoya (73 chambres), situé dans la capitale, à Yser, près du Canal.

Le voilà qui remet le couvert avec son dernier projet, Urban Yard (77 chambres), lourdement rénové et inauguré voici quelques semaines sur le charmant petit Square de l'Aviation, à Anderlecht. La commercialisation, lancée en 2020, a été chahutée par la crise sanitaire. "Nous avons fait une pause, puis elle a récemment repris de plus belle, alors que le secteur de l'horeca retrouvait, lui aussi, des couleurs. Pas moins de 30 chambres ont trouvé preneur ces derniers mois dans une fourchette de 150 000 à 200 000 euros pour un total de 50 % vendues", cadre Avi Barmoshe qui pilote Everland avec ses associés, les frères Ilan et Avi Haim, originaires de Londres.

Pour attirer l'appétit des particuliers désireux de faire fructifier leur épargne, le trio a misé sur un ruling spécial exemptant les acquéreurs de la TVA de 21 % normalement prélevée sur l'immobilier neuf, couplé à un rendement garanti et indexé de 3,75 % nets. La seule condition pour en bénéficier est de confier la gestion de la chambre d'hôtel à Everland pour une durée de 25 ans. "L'acheteur conserve la nue-propriété de son bien et nous en avons l'usufruit, précise Avi Barmoshe. C'est ce qui nous permet de garder la mainmise sur l'opérationnel et donc, d'exercer notre métier d'hôteliers. Il n'est pas question pour nous d'acheter puis de revendre des hôtels à des tiers. Nous souhaitons nous porter garants de notre concept en assurant l'exploitation et donc, la prospérité de nos établissements." Cette exigence explique la décision d'Everland de recourir à des petits investisseurs et non à des institutionnels, qui achèteraient ses hôtels en bloc. "Nous l'avons fait par le passé, mais les conditions ne sont pas aussi avantageuses pour nous et le risque est grand de voir l'hôtel revendu plus tôt que prévu, sans assurance que le repreneur nous confie la gestion des lieux."

Plusieurs avantages

Concrètement, comme dans une copropriété classique, un acte de base régit les avoirs de chacun, constitués d'une fraction des parties communes en sus de la ou des chambre(s) acquise(s). "Il y a un syndic, des assemblées générales, etc.", ajoute Avi Barmoshe. Par contre, aucun souci de gestion locative n'est à déplorer. "C'est un investissement financier pur, dont il ne faut pas s'occuper." Et ce, d'autant que l'entretien est couvert par Everland, dans son rôle d'opérateur. "Typiquement, on consacre 3 à 5 % de notre chiffre d'affaires aux frais d'usure et de maintenance." Autre avantage, "comme l'acquéreur détient le seul usufruit, s'il le désire, il peut le transmettre à ses enfants sans frais."

Quant à Everland, il récupère ce faisant les fonds propres qu'il avait engagés, pour mieux les réinvestir.

Rendement fixe ou variable au Radisson City Center de Liège

Inauguré le 19 mars en plein quartier du Cadran après cinq années de gestation, le flambant neuf Radisson City Center vient compléter l'offre hôtelière liégeoise. Bien connue d'une clientèle business, la marque veut aussi attirer familles et touristes en city-trip. "Situé près de la Place Saint-Lambert, sur un terrain acquis en 2016, l'hôtel a un emplacement stratégique qui devrait lui permettre d'être rempli toute l'année, introduit Thomas Lecluse, CEO du groupe Unibricks, propriétaire du bâtiment. Le taux de satisfaction des utilisateurs du site Booking.com est déjà de 9,3 %, ce qui est très important pour moi."

Les 99 chambres et suites de l'hôtel quatre étoiles ont été proposées à la vente à des investisseurs. Avec 150 000 à 180 000 euros, tout un chacun peut s'offrir un morceau d'hôtel. En matière de rendement, deux options sont possibles : un rendement fixe prévu sur 20 ans et tournant autour de 400 euros/mois et un rendement variable réparti entre tous en fonction du bénéfice réalisé par l'hôtel. "90 % de nos clients ont choisi la deuxième option, sans doute plus intéressante à long terme. Les premiers mois, un hôtel, comme tout nouveau business, doit toujours se créer une clientèle."

En matière de profils, on trouve différents types d'investisseurs. Certains acquéreurs se sont offert plusieurs chambres, d'autres, une seule. "Disposer de 150 000 euros est accessible à une grande cible. Certains de nos acheteurs sont surtout intéressés de pouvoir investir dans des briques avec un petit budget ; d'autres, parfois plus âgés, ne veulent plus s'occuper des aléas de la location et souhaitent diversifier leur portefeuille", indique Thomas Lecluse. Leur point commun est l'envie d'un investissement "zéro tracas". "Investir dans un hôtel, c'est pour moi la même chose que d'investir dans une résidence-services pour seniors ou un kot étudiant. On choisit un service. Dans ce cas-ci, les propriétaires ne doivent rien faire, si ce n'est leurs comptes à la fin de l'année. Quelqu'un d'autre gère le lobby, leur bien est loué et entretenu pour eux." Ainsi, les clients sont trouvés par l'hôtel et le vide locatif est assumé par tous. "Chacun est traité de la même manière et perçoit le même rendement. C'est un investissement équitable."

Copropriétaires, les acquéreurs des chambres se réunissent chaque année lors d'une assemblée générale, comme dans une résidence classique. "L'immobilier hôtelier diffère peu de l'immobilier standard, si ce n'est que les propriétaires ne peuvent pas changer l'équipement ni la décoration de leur bien. Les clients d'un hôtel veulent ce qu'ils ont vu en photo. On doit garantir l'uniformité." C'est l'hôtel qui se charge de l'entretien et du rafraîchissement régulier des chambres. "Mais s'il faut réaliser des travaux conséquents (remplacer le toit...), le montant est réparti comme dans une copropriété classique."

Pour la revente, le scénario est le même que pour un bien classique. "Au niveau juridique, l'acte de base est comparable à celui d'un immeuble à appartements. Il n'y a pas de limitation à la revente." À l'exception de l'acceptation par le nouvel acheteur du contrat passé avec l'hôtel. "Le nouvel acquéreur ne pourra forcément pas changer l'affectation de son bien et en faire un kot étudiant, par exemple."

Un modus operandi éprouvé

Familier des promotions immobilières vendues à la découpe, le groupe Unibricks, dont le siège social est à Ixelles, s'est spécialisé dans les kots étudiants, les chalets et villages de vacances, et les hôtels. En 2021, son chiffre d'affaires tournait autour de 30 millions d'euros. "En ce moment, nous planchons sur l'extension du Radisson Blu Balmoral de Spa, nous commercialisons un village de vacances près de Durbuy et un immeuble de kots dans les alentours d'Erasme à Bruxelles", précise Thomas Lecluse, son CEO, qui liste cinq hôtels en développement et quatre en portefeuille, dont le Mercure à Han-sur-Lesse et l'Ibis Budget à Bruges, et confie envisager de s'étendre en France. C'est le groupe Nestia qui gère l'exploitation des établissements au quotidien.

Si la méthode a peu changé depuis le Radisson Blu de Spa, le premier hôtel cédé de cette manière par Unibricks, la composante "plaisir" s'est renforcée. "On n'est plus sur un investissement sec et pur. Une couche d'émotion s'est ajoutée." D'autant que les propriétaires peuvent passer jusqu'à 30 nuits par an gratuitement dans leur chambre, une nouveauté introduite par le groupe il y a trois ans. "On l'a vu lors de notre projet à Han-sur-Lesse, beaucoup d'acheteurs ont un lien affectif avec la région et emmènent leur famille à l'hôtel."