Le coût d'occupation annuel d'un bureau en Belgique ? Plus de 10 000 euros par personne

Un chiffre au-dessus de la moyenne européenne qui est à 9 529 euros, en augmentation de 4 % (voir infographie). C'est en Bulgarie que le coût est le moins élevé; et, en Suisse, le plus élevé. "Ce qui joue en défaveur de la Belgique, c'est notamment le coût du personnel, pour la réception, la sécurité, l'entretien...", argue Annick Vandenbulcke, Head of Occupier Advisory chez Colliers.

L'impact du loyer

Mais le poste de dépenses le plus important est l'ensemble des coûts liés aux espaces et infrastructures qui a progressé de 6 % en un an. Et au sein de celui-ci, le loyer. En Europe, les loyers des bureaux ont augmenté en moyenne de 2 % entre 2021 et 2022. "En Belgique, nous avons l'indexation des loyers, souligne Annick Vandenbulcke. On relève aussi une hausse des loyers pour les meilleures situations et les immeubles qui offrent de bonnes performances énergétiques. Cela s'explique entre autres par des coûts de construction plus élevés et une hausse des taux d'intérêt. La différence entre les anciens immeubles et les immeubles durables va encore se creuser. Et les loyers des biens durables augmenter car la demande des entreprises est forte et les stocks ne sont pas encore très conséquents. Il y a encore de nombreuses choses à faire pour atteindre les objectifs européens de 2050 en matière de climat."

Si certaines sociétés ont pu renégocier leur bail et obtenir ainsi une réduction du loyer, cela reste marginal, estime la responsable de Colliers. Par contre, si les coûts de l'énergie ont participé à la hausse des coûts d'occupation, ceux-ci sont amenés à baisser parce que les prix de l'énergie diminuent mais aussi parce que les biens durables sont moins énergivores.

Jouer sur la taille des espaces s'avère donc la meilleure stratégie pour diminuer les coûts. "Le télétravail a changé la donne", affirme Annick Vandenbulcke qui pointe la nécessité de s'adapter à l'évolution des modes de travail. "Depuis le Covid, on voit que les taux d'occupation tournent parfois autour des 40-50 %. Il y a encore du potentiel pour diminuer les surfaces occupées. De nombreuses organisations ont déjà réduit leurs espaces mais il y a encore des gains à faire et cela doit encore se montrer dans les chiffres."

Pour chiffrer les économies réalisées, les experts de Colliers prennent un exemple (voir ci-contre) basé sur une réduction de 50 %. "C'est peut-être un peu beaucoup", reconnaît Annick Vandenbulcke qui parle plutôt de diminution réaliste de 20 à 30 %. "Et c'est plus facile à réaliser pour les grandes entreprises qui occupent de grands espaces. Elles disposent de leviers considérables par rapport aux plus petites organisations qui auront tout de même besoin d'un certain nombre de salles de réunions, d'une cafétéria…" L'espace occupé par chaque travailleur a déjà diminué avec le temps. Il y a dix ans, on était à 20 m² par personne, pour 17 aujourd'hui. "Des pays, comme les Pays-Bas, sont bien plus avancés que nous en matière de flexworking", souligne la responsable de Colliers.

Certains évoquent un retour au bureau. Avec la crainte de se retrouver alors dans des espaces trop petits ? "Je pense que la plupart des sociétés ont trouvé un équilibre entre le travail au bureau et le télétravail deux ou trois jours par semaine. Celles qui permettent plus vont peut-être devoir revenir en arrière pour garder un esprit d'équipe. Aux États-Unis, plusieurs employeurs obligent désormais leurs salariés à revenir au bureau. Mais c'est parce qu'ils sont allés trop loin. En Europe, cela n'a pas été le cas."

Les entreprises qui ont trouvé un équilibre doivent maintenant se poser la question : faut-il réduire les espaces occupés ? Les réaménager ? "Adapter l'environnement de travail aux besoins de l'entreprise n'est pas simplement une réponse au changement. C'est une stratégie proactive pour maximiser les opportunités d'économies et améliorer l'expérience des employés."