Le futur quartier Usquare à Bruxelles: un appel aux architectes à réfléchir pour créer des kots abordables

"Les universités ont donné les premiers coups de pelle en rénovant les six bâtiments situés à front du boulevard Général Jacques afin d'y aménager divers équipements (un centre de recherches, des salles de conférences, des services aux étudiants…) ainsi que des logements pour des chercheurs et doctorants étrangers", retrace le patron de la SAU qui souligne la création, ce faisant, d'un "pôle universitaire de 9 000 m² commun et partagé" entre les deux alma mater. "La Région bruxelloise, propriétaire du site qu'elle a acquis en 2018 auprès de l'État fédéral dès que la police a fait part de son intention de quitter la caserne, a accordé aux universités un droit d'emphytéose de 50 ans sur ces six bâtiments."

De son côté, la SAU s'est chargée de la rénovation de l'ancien manège à partir de la fin 2022. "Nous avons restauré les façades dans le respect de la forte valeur patrimoniale de la halle, destinée à terme à abriter un concept axé sur l'alimentation durable", décrit Gilles Delforge. En sus, la SAU a procédé à une série de démolitions et au désamiantage de divers bâtiments reconstruits après avoir été bombardés pendant la Seconde Guerre mondiale. Sans oublier l'installation d'un vaste réseau de chaleur alimenté par la géothermie qui fournira en énergie tout le nouveau quartier mais aussi, sans doute, certains immeubles voisins cédés par la Régie des Bâtiments à la Société de Logements de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB).

Un premier marché public avorté

Cette première phase en appelle d'autres. "Le réaménagement des espaces publics par nos soins, la construction de logements sociaux et moyens acquisitifs respectivement pilotée par la SLRB et par Citydev. brussels (les permis sont obtenus et le chantier devrait débuter après les congés du bâtiment), et la production de logements étudiants", liste le directeur de la SAU, qui ajoute avoir lancé à cet effet un marché public en concertation avec l'ULB et la VUB fin 2021 afin de trouver un partenaire pour réaliser et assurer la maintenance des kots. "Notre volonté est d'offrir des kots à vocation sociale qui seront loués à un prix abordable, explique-t-il. Malheureusement, deux mois après la publication du marché, la guerre en Ukraine a éclaté, entraînant une hausse des prix de l'énergie et des matières premières, et, avec elle, une augmentation des coûts de construction. Plus récemment, ce sont les taux d'intérêt hypothécaires qui ont commencé à monter." Impossible, dans ces conditions, de respecter le cahier des charges et, surtout, le critère principal de l'accessibilité au logement. Résultat, le marché a été annulé.

Ce qui nous amène à aujourd'hui. "Nous avons décidé de changer notre fusil d'épaule, avance Gilles Delforge. Afin de ne pas perdre de temps, nous venons de lancer un marché d'auteur de projet en stand alone, en vue de trouver les architectes amenés à concevoir les logements étudiants. L'idée, c'est qu'ils trouvent des solutions pour respecter leur caractère abordable, notamment en prônant la circularité et le réemploi, et en tirant parti des bâtiments existants. Ils sont au nombre de quatre, dont un est en très bon état et a une valeur patrimoniale. Nous allons imposer de le conserver et le rénover. Un second est sujet à des problèmes de stabilité et sera démoli et reconstruit. Quant aux deux derniers, ils seront plus largement restructurés et transformés."

Plusieurs scénarios possibles

Au total, l'appel à projets porte sur la création de 460 chambres d'étudiants ainsi que des programmes complémentaires d'équipements et de commerces. "Ces 460 chambres seront réparties sur 20 000 m² à travers les quatre bâtiments en question", précise le directeur de la SAU qui ajoute qu'"afin d'offrir des loyers abordables, un juste équilibre devra être trouvé entre une architecture créative, efficace et durable, la gestion maîtrisée des coûts de construction et la facilité d'entretien des bâtiments." Les candidatures sont attendues au plus tard le 31 mai.

Quid de la suite ? "Une fois les architectes désignés, nous comptons demander et obtenir le permis d'urbanisme. Puis, il y a plusieurs scénarios possibles, reprend Gilles Delforge. Soit les universités décident de rentrer à nouveau dans le projet et mettent des nouveaux moyens sur la table pour récupérer le permis et le réaliser. Soit on réalise le projet nous-même et on le loue ensuite via l'Agence immobilière sociale étudiante (AISE), par exemple, ou via la SLRB. Tout dépend des engagements que prendra le futur gouvernement bruxellois. S'il décide de faire de l'offre de kots abordables un point important de la nouvelle législature alors il pourra y mettre des moyens en élargissant les compétences de la SLRB au logement social étudiant ou en augmentant le patrimoine de l'AISE. Il peut aussi recourir à un promoteur privé et le rallier à cette vocation de kots sociaux en cédant l'emphytéose à titre gratuit. Il y a tout un panel de solutions."

Une nouvelle période d'occupation transitoire

La halle fraîchement rénovée (casco) par la SAU n'a pas encore trouvé son futur occupant. "On n'a pas encore une idée précise de l'opérateur que l'on recherche, reconnaît Gilles Delforge. Et puis, le site est en chantier. Difficile, dans ces conditions de démarrer une activité." La solution ? Lancer une nouvelle période d'occupation transitoire afin de mettre des espaces à disposition à petits prix pour des activités économiques, culturelles, sociales et associatives, et de tester des concepts pour les pérenniser éventuellement sur le site ensuite.

La SAU vient donc de lancer un appel à manifestation d'intérêt pour des porteurs de projets et d'activités ouvert jusqu'au 24 avril. "Nous avons décidé de teinter notre appel en privilégiant les projets et activités en lien avec l'économie circulaire, l'alimentation durable et la mobilité alternative qui sont les trois grandes ambitions du futur nouveau quartier Usquare." Quatre bâtiments (pour un total d'environ 8 000 m²) accueilleront les heureux élus jusqu'au 31 décembre 2026. "Notre objectif est de pouvoir leur offrir des espaces d'ici la fin juin 2024."