En trente ans, les prix à Ixelles ont été multipliés par douze, quid dans les autres communes ? (Infographie)

Il n'empêche, par comparaison avec les valeurs qui se pratiquent en province justement, et plus particulièrement dans les entités wallonnes, Bruxelles a eu, ces trente à quarante dernières années, une évolution capitale. Entre 1987 et 2017, selon les statistiques de Statbel, les prix des maisons, tant neuves qu'anciennes (*) y ont été multipliés par huit ! "Même si on peut l'expliquer, notamment du fait de la pression des investisseurs qui achètent dans le but d'en tirer un revenu locatif, cela fait peur car cela pourrait signifier que Bruxelles se vide de sa population, s'inquiète le notaire. Déjà il y a 30 ans, les prix semblaient chers. Que dire aujourd'hui par rapport à l'inflation, à l'indice moyen d'un loyer, d'un revenu…"

Moindre progression des périphéries

Autre constat, visible sur la carte : ce sont, pour l'essentiel, les communes "centrales" qui ont fait le plus grand saut, alors que les communes les plus périphériques, les Ganshoren, Berchem-Sainte-Agathe, Jette, Woluwe-Saint-Pierre et autre Auderghem ou Watermael-Boitsfort, ont moins progressé. "Disons qu'elles affichent des progressions dans la moyenne nationale", sourit Me Jean Matroye.

"Si l'on excepte la très transversale commune de Bruxelles-ville, qui est, en soi, le parfait reflet de la capitale, comprenant aussi bien les pourtours de l'avenue Louise au sud que les anciennes communes de Laeken et de Neder-over-Hembeek au nord-ouest, faussant les moyennes, on voit vraiment la dichotomie nord-sud, poursuit le notaire de Forest. Mieux, on comprend qu'il y a eu – et qu'il y aura encore – des déplacements de certaines communes plus centrales vers d'autres plus périphériques. Les candidats acquéreurs, refoulés il y a quelques années par Ixelles, sont arrivés à Saint-Gilles, qui les a alors repoussés vers Forest. Demain, c'est du côté d'Anderlecht qu'ils trouveront leur bonheur." Et d'expliquer ces transferts successifs aussi bien par les politiques communales et régionales que par l'attrait pour le centre-ville soutenu par des étrangers à haut pouvoir d'achat. "Il y a dix à quinze ans, le Châtelain (Ixelles) et très certainement le quartier Van Meenen (Saint-Gilles), n'étaient pas les 'place to be' qu'ils sont aujourd'hui."

Et cette mode qui fonctionne vers l'est agit pareillement vers l'ouest, vers Saint-Josse, Schaerbeek, Etterbeek. Ce qui explique l'intense effet multiplicateur sur 30 ans des valeurs immobilières de ces communes, tournant entre "fois huit" et "fois dix". Par comparaison, le nord de la Région vivote encore, n'alignant que des hausses de 400 à 500 %.

Pas d'uniformisation des prix

Sans doute y aura-t-il un jour une pareille migration de la demande vers le nord. Mais pour l'heure, en se basant sur les chiffres de Statbel, le mouvement n'est pas encore très marqué (lire encadré). "Il y a des déplacements au sein de la Région, convient Jean Matroye, mais je ne pense pas qu'on arrivera à une uniformisation du prix. Car la capitale est davantage formée de centaines de quartiers que de 19 communes. Et c'est heureux car si uniformité il y a, ce sera vers le haut – on parle de gentrification –, excluant toujours plus de candidats acquéreurs."

Ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. "La hausse des taux d'intérêt en 2022 ne s'est pas soldée par une chute des prix en 2023, conclut Jean Matroye, mais bien par un recul du nombre de transactions. Ce qui aura sans doute un effet sur l'offre." Et si ce n'est pas cela qui tire les prix vers le bas, ce seront, pour certains biens du moins, les exigences en matière de performance énergétique des bâtiments (PEB)…

(1) Les chiffres de 1973 à 2017 incluent les ventes de nouvelles constructions, alors que les chiffres de 2010 à aujourd'hui, basés sur une autre méthode, prenant en compte la nature de l'acte de vente et non plus le plan cadastral, ne les incluent pas.

Série d'été : une génération en immobilier, la belle affaire

En une génération, les valeurs immobilières d'une commune peuvent avoir fameusement évolué par rapport à celles d'une voisine ou d'une consœur. C'est assurément ce que démontrent les chiffres de Statbel, l'office belge de statistiques, avec des progressions d'une commune à l'autre qui peuvent être deux à trois fois plus importantes dans une même province, et jusqu'à cinq fois dans des provinces différentes. Ainsi, entre 1987 et 2017, les valeurs médianes d'une maison d'habitation ont été multipliées par 2,5 à Eupen ou Malmedy, mais par plus de 12 à Ixelles !

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