Article réservé aux abonnésLes agences lorgnent aussi les milliards du bon d'État : "L'immobilier est le seul produit qui prend de la valeur avec l'inflation"
Le 4 septembre, les 22 milliards récoltés il y a un an au travers d'un bon d'État devenu historique seront remboursés. L'immobilier espère une part du gâteau.
- Publié le 30-08-2024 à 14h43
- Mis à jour le 30-08-2024 à 18h19
Si les banques se sont positionnées plus ou moins ouvertement pour tenter de récupérer une partie de la manne liée au remboursement du bon d'État, il en est de même de certains professionnels de l'immobilier. Le réseau d'agences We Invest est sans doute celui qui met le plus le paquet. Dans sa communication à tout le moins. Entretien avec Melvyn Conrad, Sales Manager pour le département immobilier neuf du réseau.
Vous signez un podcast faisant la publicité des investissements en immobilier. Sans cacher qu'il intervient quelques jours avant "la libération du bon d'État". Si vous deviez en quelques mots évoquer les principales qualités de l'immobilier, quelles seraient-elles ?
Je dirais, en vrac : sa stabilité, encore plus remarquable sur le marché belge ; sa résilience, renforcée par l'indexation annuelle des loyers ; la demande constante de logements dont il profite ; son double rendement, direct (via les loyers offrant un return annuel net entre 3 et 3,5 %) et indirect (sur base de la plus-value à la revente que l'on peut évaluer à quelque 3 % nets/an) ; son absence – ou quasi – de taxation des revenus qu'il génère, très certainement par rapport aux autres produits d'investissement soumis à un précompte mobilier de 30 % ; et enfin, sa qualité de rempart contre l'inflation. L'immobilier est d'ailleurs le seul produit qui prend de la valeur avec l'inflation. Il est aussi un des rares investissements où l'on peut utiliser l'argent de quelqu'un d'autre ; celui des banques et organismes de prêt en l'occurrence.
Ce qu'on appelle l'"effet de levier"…
Selon les fonds propres que l'on apporte, on peut soulever du capital en recourant à l'endettement. Cela permet d'obtenir des rendements basés sur un prix d'achat, mais que nous projetons aux apports personnels. Prenons l'exemple d'un appartement d'une valeur, frais compris, de 300 000 euros qui rapporte un loyer annuel net de 9 000 euros. Par rapport au prix d'achat, cela signifie un rendement de 3 %. Mais si l'acquéreur a mis 100 000 euros de fonds propres, on peut dire, sur base du même loyer net de 9 000 euros, qu'ils ont produit un rendement de 9 %. C'est cela que l'on appelle l'effet de levier.
Vous n'en cachez pas moins quelques inconvénients.
Il y en a principalement trois : un ticket d'entrée élevé ; une taxation élevée à l'entrée (taxes et frais) qui peut alourdir le coût total de l'investissement ; et enfin, un manque de liquidité puisque contrairement aux actions ou aux fonds, la vente d'un bien immobilier peut prendre plusieurs mois. L'immobilier doit se réfléchir sur du long terme. À court terme (moins de cinq ans), les frais liés à l'achat ne sont pas couverts par les loyers et la prise de valeur du bien. Et vous risqueriez de perdre de l'argent à la revente.
En matière d'investissement, We Invest semble privilégier les biens neufs aux biens existants…
Disons qu'on a tendance à privilégier les petites unités, car elles sont moins chères à l'achat que de plus grandes unités, alors que la différence locative n'est pas aussi importante. En d'autres termes : un appartement plutôt qu'une maison. Or, un appartement est plus compliqué à isoler qu'une maison. Question de copropriété, de travaux, etc. Donc, oui, peut-être, en termes d'investissement, privilégions-nous l'immobilier neuf. Sachant que si, en moyenne, le loyer d'un appartement neuf est 15 % plus cher que celui d'un appartement ancien, cela n'effraie pas les locataires puisqu'ils récupèrent une partie de ce différentiel avec de moindres dépenses énergétiques.
"Nous étudions d'ailleurs un projet de ce type à Laeken, qui offrirait un rendement net de 2,7 à 2,8 %. Mieux que le bon d'État !"
Ce neuf, vous le préférez à Bruxelles plus qu'ailleurs ?
La réponse est… oui et non. Oui, car à Bruxelles, le potentiel de locataires est plus important. Beaucoup de gens recherchent un appartement offrant de bonnes performances énergétiques dans un parc immobilier globalement très mal isolé. Mais non, car nous avons également de nombreuses offres en Wallonie avec une forte demande en particulier dans les importants pôles économiques comme Liège ou Namur. À Bruxelles, nous commercialisons environ 500 unités notamment dans le centre-ville ou du côté de Tour&Taxis ainsi qu'autour de l'Otan où une population d'expatriés permet de maximiser l'effet de levier.
Autrement dit, une cible… plus nantie.
Il est vrai que le neuf attire souvent une population plus aisée, notamment dans les quartiers où le pouvoir d'achat est plus élevé. Il plaît également à une population expatriée disposant de revenus importants. Mais nous proposons aussi d'autres types d'investissement à travers des AIS (Agence Immobilière Sociale), qui garantissent des revenus et se chargent de la gestion de votre bien. Vous bénéficiez également d'avantages fiscaux (exonération du précompte immobilier, un taux de TVA de 12 %…). Nous étudions d'ailleurs un projet de ce type à Laeken, qui offrirait un rendement net de 2,7 à 2,8 %, indexé chaque année en fonction du prix d'acquisition. Mieux que le bon d'État !
Quelle que soit la localisation, les plus-values d'antan (supérieures à 5 %, et parfois même à deux chiffres certaines années) ne sont plus…
Pas forcément, on est clairement sur un marché au ralenti. La demande a été refroidie par la hausse des taux d'intérêt et les investisseurs se sont tournés vers des solutions alternatives comme le bon d'État lancé il y a un an. Cela ne signifie cependant pas que les biens immobiliers ne prendront plus autant de valeur qu'avant. Bruxelles reste une capitale offrant des prix attractifs par rapport aux revenus moyens de ses habitants. Nous observons également de nombreux investissements privés et publics dans la ville, et la demande pour de nouveaux logements reste forte. Cependant, il est clair que le marché a changé et qu'il est important d'être plus vigilant quant à l'endroit où l'on investit et de bien se faire conseiller.
Un marché au ralenti signifie-t-il qu'il manque d'offres ou de demandes ?
Il y a une demande criante de logements tant neufs qu'existants, et une offre locative insuffisante. Les dernières fortes augmentations de prix que le marché a connu et le spectre d'un marché qui allait s'écrouler ont poussé les acquéreurs (et principalement les investisseurs) à un certain immobilisme. Les candidats-acquéreurs prennent plus de temps à se positionner, mais ils semblent être de retour sur le marché. La confiance dans le marché se reconstruit. Si inquiétude il devait y avoir, ce serait sur le marché de l'existant, sur les biens non isolés qui risquent d'avoir plus de mal à se vendre ou se louer. Alors que les biens isolés vont profiter de plus-values plus importantes.
Ce ralenti n'a-t-il pas été inquiétant pour le professionnel que vous êtes ?
Jamais autant qu'en France ou au Luxembourg qui ont noté de véritables reculs de prix et des pertes sèches en termes de transactions. Au point d'atteindre une sorte de perte de confiance dans les valeurs immobilières et le marché immobilier.
