Article réservé aux abonnésAbordable ou non abordable, l'immobilier résidentiel belge ?
Libre Immo | Le dossier. La question de l'abordabilité du logement est constante depuis des années. Mais est devenue très préoccupante il y a quelques mois. Dont la réponse est moins claire qu'espérée.
- Publié le 28-09-2024 à 17h47
L'abordabilité n'est pas qu'un problème belge, c'est un problème européen", annonce d'emblée Cedric Van Meerbeeck, Head of Real Estate Insights&Valuations chez Deloitte et auteur d'une étude sur le sujet présenté à Realty. La récente nomination d'un tout premier commissaire au logement est d'ailleurs la preuve, selon lui, du fait que pouvoir se loger est devenu un "challenge" pour les Vingt-sept.
Statistiquement parlant, les Belges sont pourtant plutôt bien lotis : ils bénéficient d'un stock de quelque 5,7 millions de logements, soit une moyenne de 650 pour 1 000 habitants, alors que les Irlandais ou les Polonais doivent se contenter d'un peu plus de 400 unités pour 1 000 habitants ; les loyers mensuels s'échelonnent entre 10 et 15 euros/m², loin derrière les 30 à 35 euros/m² pratiqués à Londres, Dublin, Paris, Barcelone ou Amsterdam ; le prix moyen d'un logement neuf en Belgique tourne autour des 3 200 euros/m², tandis qu'il dépasse les 4 500 euros/m² en Autriche, Allemagne et France ; même les métropoles belges semblent plus accessibles que leurs homologues, Bruxelles, Anvers et Gand affichant un prix moyen au mètre carré neuf trois fois plus bas qu'à Paris et deux fois plus bas qu'à Munich ; enfin, s'ils devaient lui accorder la totalité de leur salaire annuel brut, il ne faudrait aux Belges que 4,2 ans pour rembourser l'achat de leur logement, ce qui en fait le meilleur score, contre plus de douze aux Slovaques et Tchèques et près de dix aux Français.
Multiplication des signaux d'alarme
Sur papier, l'immobilier résidentiel belge est donc tout à fait abordable. Mais à y regarder de plus près, cette abordabilité n'est pas aussi convaincante qu'espérée par les candidats acquéreurs ou locataires. "Les salaires sont indexés en Belgique", note Cedric Van Meerbeeck, au titre d'avantages. "Et les revenus bruts sont élevés." "Mais si on s'en tient aux revenus nets, tempère-t-il, les Belges reculent dans le classement, avec 7,9 années nécessaires pour payer leur maison. Et, surtout, les valeurs d'acquisition ont continué à augmenter ces dernières années alors qu'elles se sont corrigées de quelques pour-cent ailleurs."
Si plus de 70 % des Belges sont toujours propriétaires de leur logement, l'expert note que les signaux d'alarme dans un sens contraire se multiplient. "Principalement parce que l'inflation des prix et loyers des logements a davantage augmenté que l'indexation des revenus", poursuit Cedric Van Meerbeeck, évoquant une augmentation de la part des revenus accordée à l'achat d'une maison de 33 à 38 % et une hausse des loyers jusqu'à 15 %. Désormais, 20 % des ménages belges sont à risque de pauvreté et 40 % à Bruxelles.
Moins bons chiffres en Autriche, mais meilleure réalité
Or, le parc des logements sociaux auxquels ces ménages pourraient prétendre est étroit et vieillissant. "Le patrimoine social belge existant, tous propriétaires confondus, a une valeur de 75 milliards d'euros. Pour le rénover, pas moins de 40 milliards d'euros seraient nécessaires, indique l'expert. Auxquels il faudrait ajouter 65 milliards pour en financer des nouveaux!"
Par comparaison, l'Autriche, avec pourtant de moins bons scores que la Belgique (450 logements/1 000 habitants ; 5 000 euros/m² neuf et jusqu'à 6 000 euros dans la capitale…), est plus abordable. "La capitale autrichienne (1,8 million d'habitants) est véritablement une ville inclusive, conclut le consultant de Deloitte, où 60 % de la population vit dans un logement social ou abordable." Parce qu'elle s'en est préoccupée plus tôt – dès l'après-Seconde Guerre mondiale – y a massivement investi –, plus de 500 millions par an, lui permettant de détenir quelque 220 000 logements sociaux – et subsidie des relais de type coopératives ou ASBL qui produisent des logements à prix garanti.