Depuis le cas du notaire de Jeanne Calment, le marché du viager a bien évolué: "Un autre élément est né de la crise sanitaire"

Il est alors bon de rappeler ce qu'est exactement le viager, pour planter le décor. "La vente d'un bien immobilier en viager consiste en un contrat par lequel un crédirentier senior (le vendeur) vend à un débirentier (l'acheteur), la nue-propriété ou la pleine propriété du bien dont question, moyennant le paiement d'un prix converti, en tout ou en partie, en une rente viagère, qui ne s'éteindra qu'au décès du crédirentier, ou après une période déterminée. Le vendeur perçoit généralement un apport de fonds initial payé par l'acheteur, ce capital est appelé 'bouquet'", renseigne l'entreprise spécialisée Viagerbel.

En Belgique, il existe deux types de vente en viager. Le premier, le plus souvent utilisé, est le viager occupé. On parle donc bien de la formule où le vendeur reste dans son bien jusqu'à sa mort. Le second porte le nom de "viager libre" et permet à l'acheteur d'occuper directement le bien. "Dans ce cas, le vendeur n'occupe plus le bien; il laisse donc l'entière jouissance à l'acheteur. Par contre, il recevra un bouquet et une rente viagère supérieure à celle proposée pour le viager occupé. Cette vente permet de percevoir un revenu mensuel net garanti et indexé, plus élevé que le revenu locatif ; de plus, elle permet d'éviter les ennuis liés à la mise en location du bien, aux dépenses liées à l'entretien et aux réparations ainsi qu'aux soucis inhérents à sa gestion. Une façon idéale de profiter de sa retraite", apprend-on encore.

De par sa particularité, le marché du viager représente une niche en Belgique, avec un nombre moyen de ventes qui se situe entre 1200 et 1500 par an mais qui a tendance à légèrement augmenter ces dernières années. La principale explication vient de l'augmentation du nombre de vendeurs, ces dernières années, comme nous l'expliquait il y a deux ans Nathalie Schryvers, fondatrice de l'agence Immo Le Viager, et qui a même écrit un livre sur le sujet il y a quelques années. "La hausse des prix de l'immobilier touche aussi le secteur du viager, évidemment. Un autre élément est aussi né de la crise sanitaire : j'entends tous les jours des personnes me dire qu'il est hors de question pour elles d'aller en maison de repos. Elles s'organisent donc pour aménager leur habitation, quitte à faire des investissements. Et, pour cela, l'argent d'un bouquet et d'une rente mensuelle est le bienvenu. Cela fait plus de 15 ans que je fais ce métier, et la progression est stable d'année en année. D'une certaine manière, c'est logique car la population belge vieillit. D'autre part, la proportion de seniors propriétaires est très élevée par rapport au reste de l'Europe, tout cela avec des pensions assez basses. Je pense donc que la croissance devrait continuer."

L'âge moyen du vendeur est de 71 ans en Belgique, contre 80 ans en France

Depuis lors, un nouvel élément est venu mettre la pression sur les seniors : l'inflation. Le pouvoir d'achat est raboté pour les petits pensionnés, qui se tournent vers le viager pour souffler financièrement tout en restant chez eux. Et certains y pensent même avant leur pension, comme nous le raconte Philippe Verdonck, juriste de formation, anciennement actif dans plusieurs cabinets politiques et reconverti comme investisseur dans le viager depuis plus de 15 ans avec son entreprise, Viah !. "Le phénomène le plus récent, c'est que les vendeurs sont de plus en plus jeunes, avance-t-il d'emblée. Avant la crise sanitaire, personne ne cherchait à vendre avant ses 70 ans. Aujourd'hui, je suis contacté régulièrement par des personnes de 65 ans, voire moins. Pas plus tard que ce matin, un homme de 62 ans m'a appelé pour prendre des renseignements ! Aujourd'hui, l'âge moyen d'un vendeur est de 71 ans, contre 80 ans en France, à titre d'exemple."

Selon lui, l'explication est assez simple. "La première motivation ne change pas, c'est le besoin d'argent. Ce besoin arrive plus vite qu'avant mais je remarque que je n'ai pas affaire à des gens qui ont de gros problèmes d'argent. Ils sont plutôt hédonistes et veulent profiter un maximum de la vie en voyageant, par exemple."

Et si ce rajeunissement permet de mettre plus de biens sur le marché, cela ne le dope pas forcément. "Il faut pouvoir trouver des acquéreurs pour ces biens. Quand on achète en viager à une personne de 65 ans avec une rente étalée sur 15 ans, il faut s'attendre à aller au bout de cette période, poursuit-il. Il faut donc que le bien ne soit pas trop cher et ait de vrais atouts. Idéalement, je pense à un appartement deux chambres neuf ou rénové récemment dans une commune dynamique de Bruxelles, comme Saint-Gilles. La question du PEB devient également très importante, alors qu'on n'en parlait pas il y a encore cinq ans."

Le viager a ainsi encore de beaux jours devant lui avec des seniors qui craignent pour leur niveau de vie dans les années à venir. "C'est surtout vrai pour les personnes isolées, et cette crainte se manifeste très tôt, désormais", commente-t-il.

Mais quels biens peut-on trouver en viager, le plus souvent. "Le plus souvent, on parle d'une maison à environ 200 000 euros qui ne se situe pas dans les grandes villes mais, la plupart du temps, dans les provinces de Liège ou de Hainaut. On vend aussi de grosses villas à Waterloo ou à Lasne mais c'est vraiment marginal. La durée de la rente tourne généralement autour de 15 ans à la signature, pour une durée réelle de 10 à 12 ans."

Enfin, la baisse annoncée des droits d'enregistrement en Wallonie et en Flandre n'aura pas d'impact direct sur le marché, tient-il à rappeler. "Cette diminution du taux de 12,5 % à 3 % ne vaut que pour les habitations propres et uniques. C'est donc exclu pour les ventes en viager occupé. Pour le viager libre, cela peut par contre fonctionner, selon le contrat signé", conclut Philippe Verdonck.