Quelque 200 000 m² de bureaux vont se vider à Luxembourg

Contrairement à celui d'autres grandes villes, le marché de bureaux à Luxembourg s'est bien porté pendant et après la crise sanitaire. Les occupants n'ont pas réduit leurs surfaces, comme cela s'est fait dans d'autres pays suite à l'augmentation du télétravail. Il faut dire que le Grand-Duché a ses spécificités. Quelque 50 % des travailleurs actifs sont des frontaliers, dont la moitié vient de France qui, pour des raisons fiscales, doivent se rendre au bureau. En outre, pour pouvoir bénéficier de la sécurité sociale avantageuse du pays, ces transfrontaliers ne pouvaient, jusqu'au 30 juin 2023, prester que 25 % de leur temps de travail en dehors des frontières luxembourgeoises. Depuis le 1er juillet 2023, une nouvelle directive européenne permet aux travailleurs frontaliers de prester jusqu'à 50% de leur temps de travail total en télétravail sans qu'il y ait de changement de régime de sécurité sociale.

Un autre élément a limité le recours au télétravail : l'impôt des sociétés. Si trop de travailleurs frontaliers prestent dans leur pays d'origine, ces derniers pourraient considérer que les employeurs y disposent de sièges sociaux et ainsi les imposer.

Des immeubles plus verts

Cette stabilité sera-t-elle encore d'actualité demain ? De nombreux développements et quartiers sont en cours (voir pages suivantes). Certains occupants sont à l'étroit, souhaitent centraliser leurs activités ou sont à la recherche d'immeubles plus verts.

Ainsi, quelque 200 000 m² vont se vider dans les quatre prochaines années sur le plateau du Kirchberg, situé au nord du CBD et principal quartier de bureaux avec 1,4 million de mètres carrés. "C'est nouveau pour le Luxembourg. On a toujours eu un vide locatif inférieur à 3% alors qu'on considère qu'à 6% de vide locatif, un marché est à l'équilibre. Contrairement à Bruxelles où de nombreux bureaux sont bâtis avant d'avoir un futur locataire, à Luxembourg, les constructions spéculatives de bureaux sont rares", constate Sébastien Bequet. "Cela signifie qu'on va passer d'un marché pro-propriétaire à un marché plus équilibré entre les intérêts du propriétaire et ceux du locataire. Ce dernier va progressivement prendre l'ascendant dans les négociations car il a désormais un choix plus large; ce qui n'était pas le cas auparavant. Le Kirchberg était un peu le quartier par défaut pour les grands occupants car peu de quartiers offraient la possibilité de développer de grands volumes de bureaux. Dorénavant, la situation a complètement changé, offrant aux occupants la possibilité de mieux s'adapter aux besoins de leurs travailleurs nationaux et frontaliers."

Et ce, même si la mobilité s'est accrue. "Depuis quelques semaines, le tram arrive jusqu'à la Cloche d'Or, traverse le quartier de la gare et va jusqu'au rond-point Kennedy au Kirchberg. L'extension de la ligne de tram jusqu'à l'aéroport est en cours de construction et le tram devrait y arriver d'ici l'année prochaine. C'est une grande révolution car jusqu'à présent, c'était essentiellement le bus qui opérait ces liaisons."

Les loyers potentiellement impactés

Ce vide locatif pourrait-il avoir un impact sur les loyers ? "Tout dépendra de la façon dont le marché va se préparer", estime le responsable de C&W. "Le marché luxembourgeois a toujours été résilient. Les différents acteurs de la place vont tout mettre en œuvre pour ne pas avoir tous les vides locatifs en même temps. Les propriétaires sont des fonds différents. Ils devront donc se parler pour définir une stratégie plus large pour chaque quartier. Luxembourg ayant toujours été un marché très agile et dynamique, moyennant une bonne approche et de la concertation entre les différents acteurs de la place, je n'ai aucun doute sur la capacité du marché à absorber ces nouvelles surfaces qui répondront aux attentes actuelles et futures des occupants en matière ESG."