L'avenir des villes se dessine à Cannes

En tout, ce sont quelque 20 000 personnes (chiffre globalement stable par rapport à l'édition 2024) venues d'une centaine de pays et plus de 350 exposants qui se retrouveront sur la Croisette pour y explorer les enjeux et tendances d'un secteur ballotté par les crises, ces dernières années, entre taux d'intérêt élevés et coûts de construction qui ont explosé, notamment. Mais aussi par un contexte géopolitique des plus tendus actuellement.

Des thèmes qui seront certainement au cœur de l'intervention attendue, en ouverture du Mipim, de l'Italien Mario Draghi, qui fut, notamment, président de la Banque centrale européenne et est l'auteur d'un récent rapport sur l'avenir de la compétitivité de l'Union européenne.

En vogue : la reconversion d'actifs existants

En 35 ans, ce Salon de l'immobilier a beaucoup évolué, souligne Nicolas Kozubek, directeur général du Mipim. "Le cœur historique du Mipim, c'est sa capacité à faire se rencontrer des porteurs de projets, que ce soit des promoteurs ou des représentants de territoires, et des investisseurs, qui constituent environ un tiers du nombre total des participants, à la recherche d'opportunités d'investissement dans l'immobilier. Mais parce que toutes les professions liées de près ou de loin à l'immobilier se sont greffées progressivement à l'événement, notre rendez-vous a finalement vocation à parler à l'ensemble de la filière, de façon générale."

Le Mipim est, donc, devenu un endroit privilégié pour confronter les expériences, les opinions, les tendances à l'œuvre dans le marché immobilier. "Il y a effectivement une demande, de plus en plus forte, d'assister à des conférences, de rencontrer des pairs, d'autres pays notamment, pour essayer de comprendre ce que les autres font, découvrir les tendances en cours, pour mieux travailler et mieux agir en tant que professionnels dans les années et les mois qui suivent une édition du Mipim", remarque Nicolas Kozubek.

Autre évolution du Salon : si, historiquement, les projets présentés étaient généralement à un stade assez précoce, souvent de recherche de financement pour le développement futur, de plus en plus de projets présentés aujourd'hui concernent la reconversion d'actifs immobiliers existants, voire de quartiers entiers ou de portions importantes de territoires. "Et on ressent donc une volonté et un besoin grandissant de rencontrer ceux qui ont le savoir-faire particulier pour mener ce type de reconversion d'actifs. C'est un sujet aujourd'hui très important, indique le directeur du Mipim. Et dans les Awards que nous décernons à chaque édition, nous avons, d'ailleurs, plusieurs catégories axées sur ces thématiques de reconversion à part entière ; et ce sont des catégories qui sont très riches en dossiers de candidature. Notamment dans ce qu'on appelle la 'Urban Regeneration', une catégorie centrée sur la rénovation urbaine."

Regarder ailleurs est une autre piste pour envisager l'avenir des villes, en particulier européennes. Certains pays arrivent, avec des projets assez impressionnants et différents de ceux qu'on connaît en Europe, remarque Nicolas Kozubek. "C'est, notamment, le cas de certains pays du Moyen-Orient qui font face à des enjeux particuliers de développement et, en particulier, à une population de plus en plus nombreuse, avec des besoins de logement, des besoins d'équipement, des besoins d'infrastructures de plus en plus importants. Et c'est là une autre mission, historique, du Mipim : faire découvrir des projets qui sont parfois à un stade assez précoce mais qui présentent des visions du futur de l'immobilier parfois surprenantes… mais toujours intéressantes."

Le durable, envers et contre tout

Depuis trois ans, les responsables du Mipim ne mettent plus en avant un grand thème particulier à chaque édition. Mais il en est un, malgré tout, qui ne quitte pas l'actualité immobilière et n'est pas près de le faire : la transition vers un immobilier plus durable.

Toutefois, certains professionnels appellent à ralentir quelque peu la course vers la neutralité carbone alors que le secteur fait face à des crises à répétition. "De notre côté, nous sommes pourtant pleinement convaincus qu'il faut continuer à aborder ces enjeux de transformation et de développement durables de façon constante, de manière permanente. Même si d'autres éléments de contexte, notamment géopolitique, viennent parfois s'entrechoquer avec ces sujets environnementaux. Et nous allons donc évidemment en parler, une fois encore, de manière très importante lors de cette édition du Mipim. Car nous n'avons jamais ressenti, dans les conversations que nous avons avec les investisseurs, autant de demandes qu'aujourd'hui en termes de clés de compréhension autour de ces sujets de durabilité. Et quand je parle de développement durable, cela englobe des aspects de nature environnementale mais aussi économique, sociale, notamment via les questions d'accessibilité au logement. Notre mission est donc de mettre ces thèmes en avant, malgré tout. Même si le contexte économique autour du secteur immobilier est assez délicat aujourd'hui", reconnaît Nicolas Kozubek.

Logement : "De nouvelles façons d'habiter"

Housing Matters. Le Mipim ne s'est pas particulièrement positionné, initialement, sur les questions de logement. Mais, aujourd'hui, ce thème y a pris de l'ampleur avec notamment en pré-ouverture la conférence "Housing Matters", dédiée au logement. "Le logement est vraiment devenu LE sujet le plus important pour le grand public. Et à travers 'Housing Matters', nous essayons d'avoir une vision innovante et positive en évoquant les nouvelles modes, les nouvelles façons d'habiter. On parle beaucoup du développement de nouvelles tendances pour les seniors, pour les jeunes, du coliving, on parle d'habitat modulaire…. En fait, beaucoup de solutions existent. Si elles étaient déployées de façon plus rapide et plus massive, elles pourraient peut-être régler certains problèmes que l'on rencontre aujourd'hui. Cet aspect d'innovation dans le logement et des types de produits qu'on veut mettre sur le marché, à la fois dans les processus de production et dans leur modularité, c'est quelque chose qui nous paraît important", indique Nicolas Kozubek.

Public-privé. Et pour mettre en œuvre ces avancées en matière de logement, "il est essentiel que public et privé avancent ensemble, notamment sur les réformes qu'il faut potentiellement mettre en place", estime le directeur du Mipim. Qui se réjouit donc de la présence à Cannes de plusieurs ministres (français, britannique, danoise…) du Logement. "Il n'y a pas beaucoup de pays en Europe qui peuvent dire que le logement ne constitue pas un vrai sujet chez eux, que ce soit à propos de son accessibilité ou la rapidité avec laquelle on peut répondre aux besoins actuels. L'échange de perspectives et de bonnes pratiques est donc essentiel au niveau international", relève Nicolas Kozubek.

L'immobilier de bureaux, défi de la prochaine décennie

Une transition longue. C'est sans doute sur l'avenir de l'immobilier de bureaux que pèsent les plus grandes incertitudes, depuis la sortie du Covid, ce que souligne Nicolas Kozubek : "Je ressens le fait que les promoteurs ont quand même beaucoup de difficultés à savoir à quelle sauce ils vont être mangés dans la décennie qui vient. Comment les entreprises vont-elles repenser leurs besoins en immobilier ? Il n'y a pas que la question du télétravail. Celle de la stratégie d'implantation est aussi essentielle. Dans ce domaine, nous sommes donc entrés dans une phase où pas mal de questions se posent. Il semble évident que les immeubles considérés comme de première qualité, parce qu'ils sont situés au cœur de villes ou d'agglomérations recherchées, continueront à être privilégiés. En France, c'est, par exemple, le cas pour le 'Paris intra-muros', qui reste un marché très recherché. Mais la question fondamentale, pour moi, reste celle de l'usage qu'on va vouloir faire des actifs qui ne sont pas considérés comme de première qualité. Peut-on arriver durablement à les rendre attractifs à nouveau ? On peut penser que les mettre aux normes, sur le plan environnemental et sur le plan technologique, est important. Mais la base de l'attractivité d'un actif immobilier, notamment de bureaux, c'est son accessibilité, grâce aux infrastructures, aux réseaux de transport. Et pour les immeubles qui ne sont plus assez attractifs, peut-on les reconvertir en d'autres produits ? On parle beaucoup de reconversion, évidemment, de bureaux en logements. Mais il va falloir beaucoup de temps pour que des solutions assez robustes soient développées à grande échelle. Donc, pour moi, je pense qu'on n'est vraiment pas au bout de l'histoire mais plutôt au début d'une transition qui s'annonce longue", parie le directeur général du salon cannois.

L'IA dans l'immobilier, "au stade des balbutiements"

Défi. Avant de diriger le Mipim, Nicolas Kozubek a notamment été en charge d'un événement dédié à la "PropTech", l'innovation dans l'immobilier. Et il reste sensible à ces enjeux et notamment aux développements que pourrait permettre l'intelligence artificielle (IA) dans ce secteur. Cette thématique sera présente au Mipim 2025, annonce-t-il, le mercredi étant consacré à un cycle d'apprentissage autour de l'IA. "Les aspects technologiques représentent un défi extraordinaire pour le secteur de l'immobilier et on n'en est qu'au tout début du processus. Pour la première fois, cette année, nous avons noué un partenariat avec l'Université de Columbia, aux États-Unis, pour évoquer ce thème. Aujourd'hui, l'IA s'est surtout répandue dans des solutions assimilées à des outils de marketing ou commerciaux, notamment pour du B to C (business to consumer). Mais je pense que c'est vraiment la surface de ce qu'on doit toucher à travers l'intelligence artificielle. Et qu'il faut réfléchir à bien d'autres opportunités et à la manière de les mettre en œuvre."

Concrètement ? Mais, concrètement, à quoi pense le directeur du Mipim ? "En termes de gestion d'actifs, l'IA pourrait permettre de faciliter les opérations." Notamment aider à optimiser la gestion des propriétés en prédisant les besoins de maintenance, en surveillant la consommation d'énergie et en améliorant la sécurité. Et sur la partie, en amont, pour la conception des projets, Nicolas Kozubek considère que l'IA "apportera sans doute bientôt rapidement des solutions qui vont grandement aider le secteur immobilier. Mais aujourd'hui, on est quand même encore beaucoup dans l'incantation et pas assez dans des cas d'usages concrets et étendus de cette technologie. Nous n'en sommes encore qu'au stade des balbutiements", estime le patron du Mipim.