Une partie du Brabant wallon attire particulièrement: "La moindre maison en vente trouve un preneur super rapidement"

Les places vont donc devenir chères ? Il y a bien des projets immobiliers en cours comme les 80 habitations rue de Samme ou celui de 27 logements au Relais du Marquis à Ittre. Il y a aussi ceux du promoteur Delzelle, très actif à Tubize. Mais globalement, les communes mettent le holà à la densification. Avec quel impact sur les prix ? Moins d'offres et une demande élevée sont synonymes d'une hausse des prix, normalement.

+ 20 % à Ittre et Rebecq

À Nivelles, et à Tubize, les augmentations des prix moyens sont dans le standard provincial entre 2021 et 2024. À Braine-le-Château, ils stagnent même selon les dernières données disponibles. Par contre, à Rebecq, on note par exemple une hausse de 19,57 % du prix moyen de vente des maisons entre 2021 et 2025. Autant que Braine-l'Alleud sur la même période et bien plus que les 10.7 % provinciaux. À Ittre aussi, les prix grimpent de 20 % sur la période.

Au risque de devenir comme d'autres communes brabançonnes, inabordable ? Les communes entendent l'éviter.

À Rebecq, on se félicite d'avoir 10 % de logements publics sur le territoire. Ittre, par exemple, négocie des logements publics dans les nouveaux projets privés dont 8 sur le nouveau lotissement en construction que nous venons d'évoquer. "Il y a le risque d'avoir une population qui vieillit tout simplement. On se bat pour l'accessibilité des jeunes, développe le bourgmestre Christian Fayt. La transformation de l'ancien camping du Huleu en zone d'habitat est réalisée dans ce but".

À Nivelles aussi, la récente vente d'une quarantaine de lots de la par la Société wallonne du logement vise à attirer les plus jeunes avec des prix (sous conditions) plus attractifs. Un mécanisme également utilisé à Tubize.

Sans compter que les jeunes actifs rapportent aux caisses communales. À Ittre on ne s'en cache pas : "Les pensionnés sont bien lotis avec leur maison payée, mais leurs retraites ne sont pas immenses. Les jeunes ont des revenus plus importants et font vivre la vie locale." Mais la commune peut encore compter sur quelques terrains bâtissables encore dans son giron en cas de coup dur financier si les recettes venaient à diminuer.

Les nouveaux arrivants apportent tout de même avec eux leur lot de changements. "Ils sont plus urbains. Ils ont peut-être moins la culture rurale. Ils ont des habitudes consommation différentes, peut-être moins vers les petits commerces locaux," constate-t-on à Rebecq. D'ailleurs, et ce n'est pas propre à la zone, la vente de commerces reste plutôt en berne.

Braine-le-Château, où la population reste plus stable, a aussi pu voir des changements d'habitudes. "Il y a quelques années, c'était plus compliqué : les personnes étaient plus isolées. Mais l'ambiance "village" est vraiment revenue, et c'est aussi cela que les nouveaux arrivants viennent chercher. Tout le monde se dit bonjour, et il ne faut pas que ça change."

D'ailleurs, Nicolas Lambert, notaire à Braine-le-Château, nous rapporte que la politique de densification, notamment via les superficies minimales pour un terrain bâtissable et la densité d'habitation par hectare est bien plus restrictive à Braine-le-Château que dans les communes voisines. "Il y a une histoire différente : Tubize est plus dense et ouvrière, Rebecq est plus rurale et, comme Ittre, elle a attiré beaucoup de monde après le covid. Ce sont deux communes où acheter une maison avec un terrain était plus accessible. Au contraire, à Braine-le-Château, il y a eu beaucoup d'arrivées de Bruxellois dans les années 70. C'était vraiment la première couronne autour de Bruxelles, avec un profil plus bourgeois. Et le roulement y est moindre." Le marché immobilier comme la population, y sont d'ailleurs stables, à l'opposé d'Ittre où le bourgmestre nous explique que, chaque année, 5 à 6 % de sa population changent.

Le paradoxe de Tubize : "On est dans le rouge"

Face à une augmentation importante de la population, la ville de Tubize ne laissera plus passer les petits logements.

La cité du Betchard fait face à un paradoxe : beaucoup de constructions sont en cours, notamment autour du Tubize Outlet Mall où le masterplan prévoit jusqu'à 2500 logements (certains déjà sortis de terre), tandis que la majorité qui veut en parallèle freiner l'urbanisation.

"En vingt ans, on a une augmentation de notre population de 30 % (de 22 000 en 2005 à 28 700 en 2025), note le bourgmestre. On n'arrive pas à suivre en termes de services publics : école, crèche, administration, mobilité… La moindre maison en vente trouve un preneur super rapidement. On a aussi eu beaucoup de cas de division de maisons unifamiliales en plusieurs logements sans permis… Cela pose des questions en termes de sécurité donc on n'hésite pas à prendre des arrêtés d'inhabitabilité."

Bref, alors qu'elle accueille l'un des plus gros projets immobiliers de la province sur le site des Forges de Clabecq, la commune veut désormais fortement encadrer la densification.

Et pour cela, la mesure prise est radicale. Pendant les 2 premières années de cette mandature, les projets de logements de moins de 80 m² seront refusés (y compris pour des divisions de bien). Les deux années suivantes, ce sera un refus pour les projets de moins de 100 m², puis de 120 m² lors des deux dernières années de mandature. "On veut de la qualité plutôt que de la quantité, pas de chambres-dortoirs ou de studio de 15 m2".

Contactés, des professionnels du secteur nous assurent que la mesure va surtout toucher les projets de neuf, "qui ont tendance à réduire de plus en plus les surfaces des habitations. Parfois, on ne peut plus mettre un lit et une penderie dans une chambre." C'est l'offre pour les investisseurs qui va donc se réduire.

Le bourgmestre se défend de vouloir attirer une population plus aisée. "Il s'agit vraiment de pouvoir maintenir des services de qualité. On est dans le rouge. Braine-l'Alleud a aussi une mesure similaire." Il reconnaît toutefois avoir eu une surprise "plutôt positive" quant aux estimations des recettes de l'impôt des personnes physiques (donc sur les revenus), mais il est trop tôt pour y voir un lien avec la mesure de densification.

Avec cette décision, qui s'applique en réalité plutôt lors des discussions préparatoires autour d'un projet immobilier qu'au moment du traitement de la demande de permis, la commune entend aussi chouchouter ses propriétaires. "Les constructions dans tous les sens peuvent faire perdre de la valeur aux biens qui étaient déjà sur place. Les habitants tiennent évidemment à ce que leurs maisons prennent de la valeur. C'est aussi un moyen d'assurer cela."

Et Tubize n'est pas la seule à prendre des précautions. À Nivelles, une autre formule a été choisie : un moratoire de trois ans sur les grands projets immobiliers. Ici, le but est de freiner l'appétit des promoteurs (les projets d'intérêt public ne sont pas concernés) le temps d'élaborer un Schéma de développement communal, attendu pour 2028.

Et il faudra aussi compter qu'avec le futur centre d'entreprises aux forges de Clabecq, à Tubize, et le développement économique assez important des zonings de Nivelles. Il ne s'agira pas seulement d'entretenir les services et les infrastructures pour la population mais aussi pour ceux qui viendront travailler depuis l'extérieur.