Louer ou acheter: quelle solution est la plus avantageuse ?

Le crédit, une épargne forcée

Sur le plan purement financier, il serait préférable d'acheter que de louer, selon Antoine Marlair. "À situation égale, si on envisage de capitaliser, qu'on a envie de penser à long terme, on a tout intérêt à devenir propriétaire. Car le crédit hypothécaire va, au fur et à mesure de l'année, faire gonfler l'actif, et donc le capital. Au bout de 15 ans de remboursement auprès de la banque, l'actif a augmenté: on s'enrichit en quelque sorte. Si on décide de revendre, on touchera l'argent du bien, qu'on peut décider ou non de réinvestir. Quand on est locataire, on ne reverra jamais les loyers versés chaque mois pendant 15 ans à un propriétaire…"

Des propos que nuance Renaud Grégoire, pour qui la location, sous certaines conditions, est aussi avantageuse que l'achat. "Le financement est plus light avec la location. L'achat, et donc le crédit hypothécaire qui va avec, c'est une sorte d'épargne forcée. Si on est locataire et qu'on est capable de mettre 500-600 euros de côté chaque mois, voire plus si on est en couple, on constitue aussi une épargne. Ce qui est vraiment intéressant, ce n'est pas d'acheter en soi, mais de contracter un crédit. Si j'ai 200 000 euros sur mon compte, acheter un bien ne constituera pas forcément le meilleur placement ! Est-ce que c'est jeter de l'argent par les fenêtres d'être locataire ? Non, pas du tout, si on arrive à mettre de l'argent de côté."

La location, moins chère au mois

Le déséquilibre entre loyer et crédit hypothécaire a longtemps été suffisamment maintenu pour rendre la location largement plus attrayante que l'achat. Cet écart n'est plus aussi marqué aujourd'hui, rendant le choix d'autant plus complexe. Le marché immobilier a vu les prix des locations exploser ces dernières années, rendant celles-ci moins intéressantes.

"Malgré une évolution des loyers assez vertigineuse, louer reste encore un peu moins cher qu'acheter, relève Antoine Marlair. Si l'on devait acheter le bien qu'on loue, le loyer serait toujours un peu moins élevé que le remboursement du crédit hypothécaire, sauf situation particulière. Et ce qu'on rembourse aussi quand on contracte un crédit, ce sont les intérêts qui coûtent aussi de l'argent… Mais on constate quand même que, désormais, l'écart entre loyer et crédit est de plus en plus faible. Ça doit interroger: si on a de l'argent à la banque, peut-être est-il temps de se poser la question de savoir si ça vaut la peine de continuer à louer… plutôt que d'acheter."

Avec l'achat, des frais à tout-va

Sauf que, comme le rappelle sagement Renaud Grégoire, "acheter un bien coûte de l'argent, au-delà de l'achat. Il faut vraiment garder à l'esprit que quand on est propriétaire, c'est toujours "plus, plus, plus". Il faut toujours payer, ça ne s'arrête jamais ! Et on trouve rarement des lingots d'or dans les murs…"

Ce que ne contredit guère l'agent immobilier: "Quand on achète, les frais ne sont pas seulement relatifs au crédit. Frais d'actes, d'actes de crédit, droits d'enregistrement, etc. Il faut tout de même quelques années pour amortir tous ces frais et envisager une opération positive à la revente. Puis, il y a un précompte immobilier à payer chaque année et on le sait, avec l'inflation, il a fort augmenté en 2023, et il va encore augmenter en 2024. Il correspond généralement à un ou deux loyers sur l'année." Sans compter qu'il faut également prendre en charge tous les frais liés au bien lui-même. "Quand on achète, on est responsable des réparations ou remplacements des éléments défectueux, des rénovations obligatoires à prévoir." Et cette responsabilité ne se réduit guère au seul aspect financier…

Une question de personnalité…

Pour nos deux experts, les avantages à devenir ou non propriétaire sont donc certainement avant tout une question de personnalité. "Je pense que tout le monde n'est pas fait pour acheter un bien et supporter ce que cela implique…, explique M. Marlair. Quand il y a des travaux à effectuer, le locataire n'a pas à s'en soucier: on a plus de tranquillité avec la location." Toutefois, il y a, dans l'acquisition d'un bien, un aspect rassurant au statut de propriétaire recherché par certains, que relève Renaud Grégoire. "Quand on est à l'aube de la pension, être propriétaire a quelque chose de rassurant. On sait qu'on pourra éventuellement compléter ses revenus en vendant son bien. Si on n'a ni épargne ni bien, on sera moins serein."

La location correspondrait-elle simplement davantage aux épris de liberté ? Pas nécessairement, pour M. Marlair, qui souligne "la difficulté, voire l'impossibilité pour le locataire d'organiser et de disposer de son bien comme il le voudrait absolument, contrairement au propriétaire, libre d'en faire exactement ce qu'il veut". Le porte-parole de Fednot, lui, considère que la location offre effectivement davantage de liberté.

"Je crois que la location correspond plus à ce que recherchent les jeunes générations… qui ont grand soif de liberté. Avec la location, on est plus mobiles. Et en cas de séparation – car, oui, ça arrive, il faut y penser –, ce sera plus facile à gérer, et ça coûtera moins cher aux deux parties. La société, les valeurs ont changé. Moi, j'ai 50 ans, j'ai grandi avec l'idée qu'il fallait acheter, être propriétaire. Mais ce n'est plus forcément le cas aujourd'hui. Même si on reste dans une société de jugement où on passe notre temps à juger ce que font les autres. Et qu'il y a une fierté dans l'idée d'être propriétaire, qui participe en quelque sorte au statut de la personne…", pointe Me Grégoire.

… et de projets de vie

Qui invite par ailleurs, tout comme notre expert immobilier, à prendre en considération ses projets de vie lorsque l'on pense à acquérir un bien. "Si on a des projets de voyage réguliers ou de longue durée, de travail à l'étranger, si on ne se sent pas sédentaire, qu'on a envie de changer d'habitation au fil de la vie, de ses envies, de ses besoins, qu'on ne se sent simplement pas prêt à se fixer à un endroit…, acheter n'a aucun intérêt ! Sauf si on a la somme complète directement… Car pendant 20 à 25 ans, on sera lié à un crédit et à des tas d'autres frais. À l'inverse, si on aime la sédentarité, en étant locataire, même si les baux protègent, il y a le risque de devoir chercher ailleurs, de devoir partir relativement rapidement quand le propriétaire décide de vendre", avertit M. Marlair.

Si être propriétaire fait partie de vos projets de vie, notre notaire n'a qu'un conseil: rentrer le plus rapidement possible dans le marché immobilier. "Louer 10 ans pour acheter après, on peut le faire, mais autant épargner directement. Si c'est dans votre ADN d'acheter, autant le faire tout de suite. On a tout intérêt à d'abord acheter plus petit et moins cher. C'est plus malin pour acheter vite. Et on pourra encore racheter plus grand après… Par contre, si à 45 ans, vous n'avez jamais fait le pas d'acheter un bien, je ne vois pas trop d'intérêt à le faire à ce moment-là. Obtenir un crédit de moins de 20 ans, c'est très compliqué. On voit beaucoup de crédits de 25 ans. Et vendre pour faire une plus-value ? Ça va dépendre de la conjoncture… Mais bien sûr, il ne faut pas faire de généralités ! Certains héritent, alors pourquoi pas ?"

Pas toujours un choix

Ces projets de vie impliquent inévitablement un lieu de vie qui influencera le choix de la location ou de l'achat. Parfois, il n'est d'ailleurs pas question de choix. On n'a pas toujours les moyens d'acheter à l'endroit où l'on souhaiterait habiter. Renaud Grégoire nous donne un exemple: "On peut louer un appartement très sympa au Châtelain à Bruxelles, qui est dans nos moyens, mais qu'on ne pourrait pas se permettre d'acheter dans cet endroit en particulier."

Puis, il arrive que l'achat d'un bien immobilier ne constitue simplement pas une solution envisageable du tout. "Malheureusement, aujourd'hui, beaucoup de gens qui voudraient se tourner vers l'achat ne le peuvent pas, car elles n'en ont pas les moyens financiers, car elles n'ont pas suffisamment épargné, qu'elles n'ont pas d'aide… Pour acheter, il faut disposer d'un capital. Il faut reconnaître que l'accès à la propriété est quand même devenu plus compliqué au fil des années… Ce n'est donc pas toujours une question de choix, mais aussi de situation", regrette Antoine Marlair.