Article réservé aux abonnésPourquoi les rues commerçantes de Belgique se remplissent à nouveau
Le dossier de La Libre Immo | L'année n'est pas encore terminée, mais déjà de grandes tendances se dessinent pour 2025 sur le marché du retail belge. Avec de nombreuses ouvertures, de belles prélocations, de nouveaux arrivants, des secteurs qui émergent.
- Publié le 20-11-2025 à 14h50
- Mis à jour le 02-12-2025 à 16h55
Les chiffres de prise en occupation (take up) en disent long sur le dynamisme retrouvé du retail, le segment immobilier dédié au commerce de détail. Sur les trois premiers trimestres 2025, le take up a augmenté de 12 % à 341 000 m² par rapport à la même période en 2024. À cela s'ajoute l'arrivée de nombreuses enseignes en Belgique, dont Lululemon, Selected, Copines ou New Balance. Certes, la vacance avait grimpé après les faillites successives de Casa (mars), Cora et Gerry Weber (avril), Claire's (août) ou encore Naf-Naf (octobre), ainsi que celles d'Esprit, The Body Shop, Bristol et Carpetright en 2024. Mais cela n'explique pas tout.
1. Optimisme retrouvé, mais davantage dans les villes flamandes
L'année n'est pas encore terminée, mais déjà mi-novembre, et alors que les derniers mois sont traditionnellement plus intenses, les professionnels du retail ont le sourire. Ils sont d'ailleurs revenus du Mapic, le salon phare du segment (Cannes, 4-6 novembre) "avec de bonnes pistes, des marques d'intérêt, de nouvelles enseignes et un sentiment général positif", indique Jonathan Delguste, Head of High Streets Belux chez Cushman Wakefield.
Les villes wallonnes pâtissent, pour certaines, d'une offre trop dispersée entre centre-ville, centres commerciaux et retail parks."
"Les loyers ont été corrigés là où il y avait du vide locatif", reconnaît-il, principalement dans plusieurs villes wallonnes. "Mais ailleurs, ils sont restés stables, à Bruxelles notamment. Dans certaines villes flamandes, ils repartent même à la hausse."
Cette évolution des loyers en dit bien plus sur le paysage commercial qu'on pourrait le croire. "En Belgique, l'attractivité commerciale se situe de plus en plus dans les villes flamandes : les rues AAA d'Anvers, Gand et Bruges affichent presque zéro vacance, ajoute Jonathan Delguste. Bruxelles reste très recherchée pour sa taille, sa clientèle internationale et le choix qu'elle assure entre le bas de ville 'mainstream' et le haut de ville plus 'premium'. Les villes wallonnes, elles, pâtissent, pour certaines, d'une offre trop dispersée entre centre-ville, centres commerciaux et retail parks ; pour d'autres, des travaux de voiries entrepris dans les villes qui perturbent les accès, des permis non obtenus sur des projets majeurs, etc."
2. Zara, Delhaize et Dreamland, les plus actives en surfaces
Plusieurs détaillants ont marqué le marché cette année. En termes de surfaces, Zara arrive très largement en tête avec près de 14 500 m², correspondant à une seule prélocation majeure sur le Meir à Anvers pour son futur plus grand flagship européen, voire mondial.
Delhaize et Dreamland suivent avec environ 28 000 m² cumulés. Là, il faut voir l'effet Cora et la patte de Mitiska REIM qui a repris les sept sites en faillite (Anderlecht, Woluwe-Saint-Lambert, Rocourt, Hornu, La Louvière, Châtelineau, Messancy). Les deux enseignes en quête de grandes surfaces y ouvriront sept magasins, tout comme Kiabi dans cinq sites et ExtraShop dans trois. Premières ouvertures annoncées fin janvier 2026. "Je ne dirais pas que les Cora ont fait le take up, mais ils l'ont augmenté, convient Jonathan Delguste. Comme je ne dirais pas que les faillites de Casa, Claire's ou Naf-Naf ont permis à de nouvelles enseignes de rentrer dans le marché. Il y avait des disponibilités, mais ce n'est pas seulement cela qui les a fait venir."
Plus bas dans le classement, TEDi, Wibra, Albert Heijn et Jumbo totalisent aussi des volumes conséquents. "Contrairement aux tendances habituelles – où le retail hors centre-ville génère le plus de mètres carrés – ce sont cette année plusieurs grandes unités urbaines qui tirent le total vers le haut."
Les secteurs les plus actifs restent la mode, l'alimentaire et les enseignes maison/déco/bricolage.
3. TEDi, Wibra et Kruidvat, les plus prolifiques en nombre de magasins
L'activité se mesure aussi en nombre d'ouvertures. Sans surprise, les discounters dominent : neuf pour TEDi, huit pour Wibra, huit pour Kruidvat. "Le segment discount est devenu un moteur dans un contexte économique difficile où le portefeuille des ménages à de plus en plus d'importance. Il a trouvé son public et a été porté par des opportunités favorables", souligne Jonathan Delguste. TEDi, le discounter non alimentaire allemand, concurrent d'Action, lent au démarrage avec un seul point de vente en 2023, accélère désormais : 19 ouvertures en 2024 (dont 10 ex-Bristol) et 9 en 2025. Wibra (non alimentaire) reprend son expansion après sa faillite de 2020, via une stratégie combinant centres-villes et retail parks. Action, déjà bien implanté depuis 2005, continue également de se renforcer.
Dans le top 11 (voir infographie), l'expert pointe également Douglas. "En arrivant avec un nouveau concept, une nouvelle façon de présenter ses produits, une nouvelle expérience client, Douglas s'inscrit bien dans ce marché du cosmétique longtemps dominé par Paris XL et Planet Parfum/April."
4. Les nouveaux entrants : de Belgique, mais surtout d'ailleurs
Troisième indicateur d'activité : l'arrivée de nouvelles enseignes. En 2025, Cushman Wakefield en recense une douzaine : Skin Cosmetics et Ray Care (cosmétiques), Omega (montres), Zimmerman et Amiri Paris (prêt-à-porter), Flabelus (chaussures), Lancel (maroquinerie), Skechers Performance (nouveau concept de Skechers)…
Pour sa part, Jonathan Delguste en met cinq en exergue : Lululemon, la marque canadienne emblème de l'athleisure qui veut que l'on porte des vêtements de sport en ville, installée au Meir anversois et à la Toison d'Or bruxelloise ; le duo Jack & Jones/JJXX, deux marques du groupe danois Bestseller se présentant en "combo" au Waasland et au Meir ; Selected, une marque de mode à l'esthétique scandinave, également de Bestseller, qui a ouvert successivement à Anvers, Bruges, Saint-Nicolas, Maasmechelen et Wijnegem ; New Balance qui ouvrira avenue Louise au cours du premier semestre 2026 ; et enfin, Copines, la version belge de l'enseigne de boulangerie-pâtisserie parisienne haut de gamme Copains déjà place du Marché aux Fleurs et bientôt à trois autres adresses bruxelloises.
Les attendait-on vraiment ? "Toute nouvelle marque est attendue, dit en souriant le Head of High Streets Belux de Cushman Wakefield. Peut-être plus encore en Belgique qu'ailleurs. On est souvent 'followers'en la matière. Les Pays-Bas et la France passent en général avant la Belgique qui s'avère être alors un pas plus loin logique."
En parallèle, une foule de petits points de vente en restauration, beauté, discount et micro-concepts multiplient les ouvertures, créant un marché alimenté à la fois par de grandes unités stratégiques et par des implantations plus modestes.
5. Nouvelle dynamique en beauté- cosmétique, sport et… petits concepts
Le retail belge évolue particulièrement dans deux secteurs : la beauté-cosmétique et le sport. Dans la beauté, l'arrivée de nouveaux acteurs comme Douglas, Skin Cosmetics ou Ray Care et la croissance de Kruidvat ont redynamisé le paysage.
"Le sport suit la même tendance, ajoute Jonathan Delguste. Bien que plus restreint, il gagne en visibilité. Lululemon et New Balance illustrent l'intérêt des marques internationales pour un marché lié à des modes de vie plus actifs." En parallèle, une multitude de petits points de vente – restauration, beauté, discount et autres micro-concepts – multiplient les ouvertures, créant un marché alimenté à la fois par de grandes unités stratégiques et par une foule d'implantations plus modestes.