Les maisons de repos, un marché en croissance mais incertain (INFOGRAPHIES)

1. L'offre de lits en maison de repos et maisons de repos et de soins augmente. Fin 2014, on comptait 1  534 infrastructures agréées en Belgique, représentant plus de 135 000 lits. Un chiffre en augmentation de 11,5 % depuis 2000. Les derniers chiffres de l'Inami font part de 141 599 lits agréés. Avec la répartition régionale suivante : 73 306 lits en Flandre (52 %), 49 659 en Wallonie (35 %), 17 754 à Bruxelles (12,4 %) et 880 en communauté germanophone (0,6 %). "Une forte croissance du nombre de lits est attendue en Flandre", note Cédric Van Meerbeeck, Head of Research Belgium and Luxembourg chez Cushman&Wakefield. Il faut savoir que 60 % des plus de 80 ans vivent en Flandre, une région qui offre 54 % du nombre total de lits en Belgique. "La Région flamande a prévu de créer, en 2016, 3 287 lits supplémentaires – dont des lits en centres de jour que nous n'avons pas comptabilisés dans notre étude – et 1 389 lits par an entre 2017 et 2014. C'est beaucoup quand on sait qu'entre 2005 et 2012 ce sont 1 000 lits qui ont été autorisés par an pour toute la Belgique. Cela montre que la Flandre est bien consciente des besoins", détaille le courtier, qui n'a pas de chiffres pour la Wallonie et Bruxelles. "La matière est désormais régionalisée et aucune de ces deux Régions n'a encore pris de décision ou publié une réglementation concernant le nombre de lits supplémentaires nécessaires."

2. Les différences régionales sont importantes. L'espérance de vie est actuellement plus grande en Flandre que dans les autres Régions du pays. La part des plus de 80 ans côté flamand va continuer à augmenter, passant de 5,6 % en 2014 à 11 %. Bruxelles bénéficie d'un rajeunissement de sa population par un taux de natalité plus élevé et une immigration importante. La Wallonie devrait, elle, connaître un rajeunissement de sa population dans un premier temps, puis une forte croissance des plus de 80 ans après 2025, selon le Bureau du Plan. Une évolution qui a son importance sur le marché des maisons de repos. "Les personnes âgées vont en général s'installer dans une maison située près de leur dernier domicile", observe Cédric Van Meerbeeck. Autre constat : les populations immigrées ont tendance à garder leurs personnes âgées chez elles, retardant ainsi leur entrée dans une maison de repos.

3. La taille des maisons de repos continue à augmenter pour arriver à 90 lits en moyenne. Elles sont plus grandes en Flandre et à Bruxelles, et en particulier dans le secteur public. "Il existe de grandes disparités régionales, avec des petites unités à 20 lits et d'autres beaucoup plus grandes – c'est notamment le cas d'un CPAS flamand, qui possède une maison de plus de 400 lits. Avec le risque que l'on perde le contact avec le patient… La législation fédérale fixait un minimum d'une infirmière par 30 lits. En général, on ne dépasse pas 120 ou 130 lits pour garder une structure à taille humaine, mais le minimum fixé dépend désormais des Régions…" Si les MR et MRS sont traditionnellement plus grandes dans le secteur public, elles le sont de plus en plus dans le privé. "Ces opérateurs sont à la recherche d'économies d'échelle. Orpea, par exemple, rachète des petites unités qui bénéficient des agréments et les regroupe, notamment quand ils arrivent en fin de vie", poursuit le courtier qui précise : "Dorénavant, la question de la durée des agréments est régionalisée. Certains parlent de 15 ans, d'autres de durée illimitée, mais il n'y a encore rien d'officiel. Cette situation crée une incertitude pour tous les acteurs."

4. Les acteurs du marché se diversifient. Il faut distinguer les investisseurs – qui sont propriétaires du bâtiment – des opérateurs – qui reçoivent l'agrément pour gérer un certain nombre de lits dans un bâtiment donné. Les deux plus importants investisseurs du pays sont les sociétés immobilières réglementées (Sir) Cofinimmo et Aedifica. "Mais, depuis quelques années, on assiste à l'arrivée de nouveaux acteurs comme le développeur AG Real Estate et les assureurs Ethias et Belfius Insurance", remarque le courtier. Du côté des opérateurs, on retrouve tant des acteurs publics (CPAS, etc., qui représentent 30 % des lits), que des associations caritatives (37 %) et des privés (33 %). Sur Bruxelles, les privés représentent 60 % du marché. Plus de 300 opérateurs privés sont actifs en Belgique avec qulque 45 000 lits. Mais les quatre principaux représentent à eux seuls 27 000 lits : Armonea, Orpea, Korian Medica et Senior Assist. "Certains acteurs sont à la fois investisseurs et opérateurs", précise Cédric Van Meerbeeck.

5. Les prix des séjours varient selon les Régions et le type d'opérateurs : de 36 euros (pour le secteur public en Wallonie) à 50 euros (pour le caritatif à Bruxelles et en Flandre) par jour. "Anvers est la province la plus chère. Cela tient aux spécificités locales, car on sait que les personnes âgées choisissent en général une maison de repos proche de leur dernier domicile. Ce n'est donc pas illogique qu'une MR à Brasschaat – avec une population plus aisée – soit plus chère qu'une autre dans le Hainaut."

6. Des étoiles ? Peut-on imaginer un jour donner des étoiles aux MR et MRS, comme on le fait pour les hôtels ? "Du côté des privés, on voit qu'il y a une tendance à diversi fier l'offre. A côté des soins, les groupes procèdent à une certaines 'starification' pour des budgets variés. On voit des différences gigantesques entre les services minimums et les autres (coiffeur, ergothérapeute…)."

7.Les investissements dans le marché des MR et MRS ont battu un record, en 2015, avec 300 millions d'euros. Et 2016 s'annonce bien. "Depuis le 1er janvier 2016, nous sommes déjà à près de 300 millions d'euros", souligne Cédric Van Meerbeeck, qui ajoute : "A ces résultats, on peut encore ajouter quelques millions. Car si les Sir sont obligés de communiquer leurs chiffres ce n'est pas le cas pour les autres acteurs du marché. Et on sait que des Ethias ou des Belfius ont été aussi actifs, mais on n'en a pas la trace." Ces investissements ne concernent bien sûr pas que les nouveaux lits. Il s'agit de rachats. Pour les nouveaux lits, c'est Aedifica qui a investi le plus cette année. "En termes de lits, le groupe a dépassé Cofinimmo, qui trouve que le marché est devenu trop cher, acquiesce Cédric Van Merbeeck. Pour les investisseurs, le prix du lit a tendance à augmenter, notamment à cause de normes de sécurité, de la taille des chambres… De plus, les assureurs qui sont rentrés sur le marché renforcent la concurrence. Ce qui pousse les rendements à la baisse."