La tour des Finances mise en vente à 1,2 milliard

Il n'en a, toutefois, pas informé son locataire… Le patron de la Régie des bâtiments, Laurent Vrijdaghs, a pris connaissance de cette information par ladite "Expertise News" (lire ci-dessous).

Transformations et réévaluations

Rétroactes. Milieu des années 90, début des années 2000, c'était l'époque où l'Etat, poussé dans le dos par les exigences du traité de Maastricht l'obligeant à renflouer ses caisses, vendait quasiment à tour de bras ses immeubles de bureaux. La tour des Finances, un mastodonte de 125 000 m² de bureaux (pour 200 000 m² au total, plus 700 places de parking), y passa en décembre 2001. Une perle, certes, mais vieillie puisque inaugurée en 1983, relativement endommagée et, surtout, bourrée d'amiante. Une rénovation s'imposait.

Pour mieux la vendre et rassurer les candidats-acheteurs - ils seront assez nombreux à répondre à l'appel d'offres -, l'Etat leur promit qu'après rénovation, via sa Régie des bâtiments, il reprendrait la tour en location. C'est donc Breevast qui l'emporta avec un prix de vente de 276,5 millions d'euros pour un loyer de 24,8 millions d'euros, susceptible d'être réévalué en fonction des travaux.

Et réévaluation, il y aura. Car le complexe, profondément transformé, offrira bien davantage de surface de bureaux, dans la tour elle-même, plus précisément dans le socle, et dans un nouvel immeuble construit à l'angle de la rue Royale et du boulevard du Jardin botanique. Soit un total de quelque 155 000 m² de surface brute de bureaux, plus 37 400 m² d'autres types de surfaces et 700 places de parking. Alors que l'Etat logeait 3 200 fonctionnaires dans l'ancienne tour, c'est 4 500 qui entreront dans la nouvelle en 2008. Et plus de 5 000 aujourd'hui, modification des normes d'occupation oblige.

Le loyer annuel passera dès lors à 42,7 millions d'euros et, cerise sur le gâteau, le bail sera allongé de 25 à 33 ans (jusqu'au 31 décembre 2034).

Et si l'Etat rachetait sa tour ?

Nous sommes en 2016. Il reste donc au nouvel acquéreur dix-huit ans de bon. Dix-huit ans de loyers indexés ! Les contrats sont ce qu'ils sont et doivent être respectés. Mais sans affecter le bénéfice attendu par le vendeur - de l'ordre de 600 millions d'euros, suggère le marché -, l'Etat n'aurait-il pas intérêt à racheter lui-même la tour ? Car si les loyers sont indexés, les mensualités des emprunts hypothécaires ne le sont pas… "La créance de l'acquéreur sur l'Etat est très proche d'une obligation indexée, qui pourrait très vraisemblablement être cédée à un taux avantageux ou refinancée, répond Christian Lasserre, professeur à l'Executive Master Immobilier. S'il doit emprunter 1,2 milliard d'euros à du 1 %, cela lui coûtera 12 millions par an. D'une manière ou d'une autre, Breevast va y gagner, la question n'est pas là. Par contre, si l'Etat rachète son bail, il y gagne aussi. Et pas un peu : quelque 40 millions d'euros par an !" Un exercice qui pourrait être réitéré sur d'autres immeubles. "En faisant offre sur d'autres immeubles d'une superficie totale de 1 million de mètres carrés, c'est 200 millions d'euros qui seraient économisés chaque année… Pas mal pour le déficit, non ?"

Cette solution se heurte néanmoins à deux problèmes de taille. Un, le traité de Maastricht, qui impose aux Etats un plafond strict d'endettement, traitant de la même manière les déficits de fonctionnement et les investissements. Deux, le manque de coudées franches du locataire de la tour des Finances, à savoir la Régie des bâtiments, terriblement limitée en matière de financement et ne pouvant endetter l'Etat. Il y a aussi des problématiques annexes telles que les droits d'enregistrement (de l'ordre de 150 millions d'euros à payer par l'acquéreur) et la taxation des plus-values (de l'ordre de 600 millions d'euros pour Breevast). Mais tous deux peuvent être évités par des formules fiscales tout à fait légales.

3 questions à Laurent Vrijdaghs

C'est l'administrateur général de la Régie des bâtiments.

La tour des Finances serait à vendre. La Régie pourrait-elle envisager de la racheter ?

Un: si on avait les moyens d'acheter un tel bâtiment, cela se saurait… Deux : même si les taux sont intéressants, tout emprunt de la Régie des bâtiments alourdit la dette de l'Etat, et ce n'est pas l'objectif. Trois : si l'Etat a décidé de la vendre pour la relouer, c'est aussi pour ne plus en avoir la charge de propriétaire. Quatre : que vaudra le bâtiment dans 18 ans ? Comment la tour va-t-elle vieillir ? Comment sera-t-elle aménageable ? Et dans 18 ans, occupera-t-on un immeuble de bureaux comme aujourd'hui ? Ce type de réflexion ne vaut pas pour des surfaces spécifiques pour la sécurité de l'Etat ou pour des bâtiments d'autorité, mais bien pour n'importe quelle surface de bureaux. Les bureaux, c'est ce qu'il y a de plus flexible. Pourquoi s'enferrer dedans alors qu'il y a pléthore d'offres sur le marché.

Donc, ni rachat, ni achat. Mais de nouvelles locations ?

De moins en moins. En 2012, on a revu les normes d'occupation des bâtiments hébergeant des agents fédéraux, les passant d'une moyenne de 20 m² à un maximum de 13,5 m² par agent. Et la Régie des bâtiments réévalue actuellement cette norme pour la diminuer encore : notamment en centralisant les services, en créant des synergies entre eux et en prenant en compte le télétravail, etc. Et ce, pour mieux occuper nos bâtiments publics, que nous en soyons propriétaires ou locataires.

Vous venez pourtant de louer l'immeuble Pachéco à Belfius…

C'est un bel exemple de ce que nous aimerions faire dans l'avenir. On a loué le Pachéco parce qu'on quitte le WTC 2, totalement obsolète, tout en se rapprochant de la tour des Finances. On a signé un bail de 18 ans, mais dont le loyer est renégociable après 9 ans. Enfin, on l'a loué à Belfius, une S.A. de droit public dont l'Etat est l'unique actionnaire. On reste en famille en quelque sorte. Et on crée une plus-value de son portefeuille… L'idée est d'élaborer ce type de synergies entre institutions publiques fédérales. Ensemble, elles disposent d'un énorme portefeuille public. L'objectif est de mieux l'occuper ensemble, sans devoir aller sur le marché privé.