À plus de 80 ans, vaut-il mieux être propriétaire ou locataire?

"Il n'y a pas de réponse unique à cette alternative qui nécessite un examen au cas par cas, indique d'emblée Denis Latour, CEO du réseau d'agences immobilières Latour&Petit. Je segmenterais déjà ma réponse entre deux types de personnes : celles qui ont des héritiers et celles qui n'en ont pas. Leur statut est différent. Celles qui n'ont pas d'héritiers ont intérêt à revendre leur bien afin d'assumer ou d'améliorer leur fin de vie. Il y a quantité de formules pour ce faire : viager, bail de longue durée… Pour celles qui ont des héritiers, la question se pose différemment. La réflexion doit d'ailleurs se faire en démystifiant le bien, c'est-à-dire en le regardant avec objectivité, sans s'arrêter au fait que c'est la maison d'une vie et qu'on ne veut pas en être dépossédé. Le Belge a naturellement une brique dans le ventre. Mais il doit être attentif à l'équation financière et fiscale pour les ayants droit. Il y a de nombreuses méthodes de transmission (donation par tranche, démembrement du bien entre usufruit et nue-propriété, etc.) qui peuvent répondre aux préoccupations de chacun."

L'angoisse du déménagement

Le notaire Renaud Grégoire, porte-parole de Fednot, va un cran plus loin. "La question 'être propriétaire ou locataire' se présente régulièrement, dit-il, et se résout trop souvent encore non pas sous l'angle de ce qui est préférable pour la personne âgée ou pour des raisons financières et patrimoniales, mais sur un aspect psychologique : le refus d'un déménagement ! Tant dans le chef de la personne âgée que de ses enfants."

Cette angoisse vaut quand il s'agit de quitter le toit familial pour un appartement, par exemple. Mais, surtout, elle élimine d'un revers de la main le principe de la location. "L'inquiétude de ne pouvoir rester dans le bien loué est à la base du raisonnement. À moins de trouver des solutions qui rassurent", ajoute le notaire qui, pour sa part, propose un bail de longue durée verrouillé, par exemple, ou un droit de préemption en cas de vente du bien.

Ce qui ne fonctionne pas si le propriétaire donne congé à son locataire âgé pour occupation personnelle. D'où son conseil d'éventuellement penser à un viager - "sachant cependant que c'est compliqué et qu'on est souvent déçu de la formule à la sortie" - ou à des formules de vente de la nue-propriété en gardant l'usufruit, ou de sale and rent back, soit une vente assortie d'un bail de location.

Les atouts de la location : souplesse et insouciance

Car à plus de 80 ans, tant d'après le notaire que l'agent immobilier, il vaut mieux être locataire. "La location apporte plus de souplesse, détaille Denis Latour. À un âge plus avancé, cela fait davantage sens de louer que de rester plein propriétaire. Parfois, les personnes âgées n'ont plus l'énergie d'entretenir leur bien, de le rendre confortable. Elles sont dépassées. Le fait d'être en location assure que des charges et obligations ne sont pas du ressort du locataire et qu'un meilleur entretien est effectué par le propriétaire ou par la copropriété." Ce qui, soit dit en passant, pourrait inquiéter certains investisseurs… En effet, s'ils peuvent compter sur des revenus stables (retraite) dans le chef du senior, ainsi que sur une sécurité dans la durée du bail, ils doivent être conscients que celui-ci se contentera d'un minimum d'entretien et ne se piquera pas de repeindre un mur, de moderniser une cuisine…

À noter qu'à ce grand âge-là, l'idée qu'un loyer puisse être qualifié de paiement à fonds perdu ne joue pas. "Parce qu'il importe alors de garder du capital pour faire face au quotidien et permettre à la personne âgée de vivre confortablement", insiste-t-il.

"Il vaut également mieux être locataire car cela signifie que des dispositions auront été prises en matière de transmission du patrimoine immobilier existant, renchérit Renaud Grégoire. Sous forme de donation, ce qui permettra déjà aux enfants de réaliser divers projets sans attendre le décès des parents. Ou après une mise en vente, sachant qu'il est plus facile de transmettre des fonds qu'un immeuble. De ce fait, du moins s'il s'agit d'aider ses enfants, les parents sont assurés de le faire quand la vie de ceux-ci n'est pas encore relativement faite." Surtout, ajoute-t-il, si le principal objet du patrimoine est précisément la maison familiale. "Ne rien faire signifie généralement postposer le problème, sachant que les droits de succession sont moins malléables que les droits de donation", poursuit-il, non sans insister lourdement sur le fait que les parents âgés doivent faire la part des choses et, bien sûr, se protéger financièrement eux-mêmes avant tout. "La réflexion est plus large et il ne faut pas tout ramener à une question fiscale et successorale."

Vendre sa villa pour acheter un appartement

Ce qui ne veut pas dire que les deux experts déplorent l'habitude qu'ont prise les personnes âgées ces trente dernières années de vendre leur grosse maison pour s'acheter un appartement.

En pratique, d'ailleurs, ils achètent plus tardivement qu'avant. C'est-à-dire non pas à 60-70 ans dans le but de s'y installer vers 75 ans, comme il y a une vingtaine d'années, mais plutôt à 70-80 ans en misant sur un déménagement immédiat ou presque… "Est-ce dû à un effet du Covid lié à une décroissance du succès des maisons de repos ?, s'interroge Denis Latour. À l'augmentation des offres de services à domicile ou à la qualité des soins médicaux en matière de mobilité (prothèses de hanche, de genou…) permettant aux personnes âgées de rester le plus tard possible dans leur maison ? À un rush sur les appartements neufs ces dernières années qui a limité l'offre et donc a obligé les amateurs à repousser leur décision ? Au fait qu'il y a vingt ans, on se sentait plus vieux à 70 qu'aujourd'hui au même âge ?… C'est un constat que je ne peux m'expliquer."

La plupart du temps d'ailleurs, ils mettent la nouvelle acquisition directement au nom des héritiers (qui sont alors redevables des charges et taxes) ou en scindent l'usufruit de la nue-propriété (les charges incombant à l'occupant).

"Mais il n'est pas la seule solution, ajoute Renaud Grégoire. Acheter un bien à un âge avancé n'a de véritable intérêt que si les héritiers (ou au moins l'un d'eux) s'y intéressent ensuite au décès des parents. A défaut, ce sont 15 % de frais d'achats payés inutilement par les parents qui s'envolent en fumée."

Et ce même s'il comprend que cela rassure certaines personnes d'être propriétaires. "Acheter un appartement permet en outre d'éviter l'érosion de l'argent", sourit-il en guise de conclusion.