Quelles solutions pour les acheteurs en viager coincés par l'inflation ?

"En effet, on parle ici de ventes immobilières impliquant le paiement d'un bouquet et de rentes sur 10, 15 ou 20 ans, et, alors qu'aucune loin ne l'impose, ces rentes sont généralement indexées sur base de l'indice défini par les parties. Il y a un an, l'indexation d'une rente de 1 000 euros se traduisait en septembre 2021 par une hausse de 18 euros par mois, cette année, au même mois, elle se traduit par une hausse de 108 euros !"

Mauvaise affaire pour les acheteurs, les débirentiers, qui ont entamé l'opération sur base d'un budget soutenable, dépassé par les indexations actuelles. Mais il y a plusieurs cas de figure.

"Pour ce qui concerne le viager occupé par les vendeurs, la situation est simple", explique Philippe Verdonck, "il n'y a qu'un flux financier, la rente, indexée en fonction du contrat conclu". Mais pour le viager libre, il y a deux cas de figure. Soit l'acheteur occupe le bien, et son "loyer", la rente, est indexée. Mais si l'acheteur met le bien en location et perçoit un loyer tout en payant une rente aux vendeurs, il a un problème. "En pratique, le loyer ne compense jamais la rente payée mais l'écart entre les deux était jusqu'à présent plutôt constant dans le temps, l'indexation éventuelle touchant à la fois le loyer et la rente. Mais les Régions ont adopté des mesures visant à bloquer l'indexation des loyers des logements énergivores. Et l'on sait que les biens vendus en viager sont souvent des logements anciens et donc classés E, F ou G. Les acheteurs en viager se retrouvent ainsi coincés entre des loyers qu'ils ne peuvent plus indexer et des rentes - non plafonnées en indexation. Il faut savoir que l'indexation des rentes est un mécanisme de capitalisation : la dernière rente payée sert de base de calcul pour l'indexation de l'année suivante. En d'autres mots, le montant de rente ne revient jamais à son montant initial, sauf très improbable inflation négative", conclut Philippe Verdonck.

Que peuvent faire les acheteurs coincés dans cette souricière ? "Pour les nouvelles ventes, il faut prévoir dans le contrat un plafonnement de l'indexation avec un maximum de 3 % maximum. Pour les ventes déjà conclues, il y a à nouveau deux cas de figure. Dans le cas d'un viager occupé, les parties doivent s'accorder, par écrit, que ce soit par acte notarié, courrier ou mail, pour que lors de la prochaine indexation, la rente soit indexée d'un maximum de 3 %. S'il s'agit d'un viager libre, la procédure est la même mais elle doit porter sur le principe que la rente soit indexée à hauteur de l'indexation qui sera appliquée aux loyers ; cela permet de maintenir constant l'écart entre les loyers perçus et les rentes payées", explique encore Philippe Verdonck en insistant sur l'importance de trouver un accord à l'amiable plutôt que de passer par la case "justice".