Lasne, le prix de la tranquillité qui peut atteindre 3,5 millions d'euros

Pour le neuf, le baromètre de Realo évoque des prix de 376 900 euros pour les appartements et de 700 000 euros pour les maisons.

"Ces prix médians, qui sont ceux de 2023, ne reflètent pas vraiment la réalité actuelle", estime Grégory Franck, géomètre-expert immobilier à Lasne (Geo Cube) et Lasnois de naissance. "Il y a une grande diversité de types de biens présents sur le marché. L'an dernier, nous pouvions trouver des maisons modestes à 450 000 euros (ce type de bien est devenu rare sur le marché immobilier de Lasne) et de belles propriétés à 3,5 millions d'euros. Si, aujourd'hui, on cherche une maison confortable (trois ou quatre chambres), avec un budget de 600 000 euros, on la trouvera difficilement. Il faudra faire une offre quasi immédiatement, ne laissant que peu de place à la réflexion."

Des parcelles à bâtir

"Il y a encore de nombreuses parcelles à bâtir sur le territoire de Lasne, sans nécessairement devoir recourir à un permis d'urbanisation, selon Grégory Franck. Il faudra, bien sûr, que le projet respecte le Guide communal d'urbanisme et, si ce dernier devait s'en écarter, que l'auteur du projet motive suffisamment les dérogations. Il est faux de penser que le Collège n'autorise que les constructions style fermette brabançonne ; il suffit d'observer les constructions récentes pour s'en rendre compte."

Le Guide communal d'urbanisme qui reprend toute une série de règles concernant le type de construction (toitures, façades, gabarit, etc.) est accompagné d'un schéma de structure qui reprend les périmètres urbanisables en indiquant les superficies minimales des parcelles à urbaniser (qui varient de huit à quinze, 25 ou 40 ares selon la situation), en reprenant le pourcentage maximal constructible de la parcelle. "Nous trouvons des parcelles plus petites (huit ou quinze ares) dans des zones bien définies. Mais, souvent, les terrains dépassent vingt ares. C'est probablement l'un des souhaits des autorités communales, lors de l'élaboration du guide communal d'urbanisme ainsi que le schéma de structure, de privilégier les grandes parcelles. Je pense que la volonté du Collège est de limiter la densification de l'habitat et de conserver le côté vert de la commune, avec ses belles vues paysagères. Les Lasnois recherchent la tranquillité et apprécient le côté privatif qu'offrent de grands terrains. C'est probablement pour cela que les gens achètent ici", complète le géomètre-expert.

Le prix du terrain à bâtir moyen se situe autour de 125-150 euros/m². "Toutefois, la localisation, la superficie, la déclivité et la forme de la parcelle influenceront directement ce prix", estime Grégory Franck.

De plus petits lotissements

Les lotissements actuels excèdent rarement les trois, quatre lots, contrairement aux gros lotissements des années 1960-1970 qui prévoyaient la création de dizaine de parcelles à bâtir. Si l'on trouve encore de nouvelles parcelles à bâtir ayant fait l'objet d'un permis d'urbanisation, il faudra mettre la main au portefeuille pour les acquérir "à des prix parfois élevés : pour vingt ares, avec une excellente localisation, il faut compter 550 000 à 600 000 euros."

"Une évolution possible concerne les grandes propriétés actuelles qui vont, un jour ou l'autre, passer dans une succession. Elles seront majoritairement, selon mon ressenti personnel et professionnel, amenées à être scindées en plusieurs lots. Hormis quelques exceptions, actuellement, les parcelles ayant une superficie plus raisonnable (20-25 ares) ont plus d'attrait que de grands domaines dépassant les 50 ares", remarque Grégory Franck. Et de préciser que si Lasne figure dans les communes les plus chères du pays, c'est aussi lié à la taille des parcelles. "Il est, en réalité, erroné d'affirmer que la commune de Lasne est la plus chère : si l'on se base sur le prix au mètre carré, Waterloo l'est nettement plus. Les propriétés à Waterloo étant souvent vendues avec des superficies de terrain bien inférieures."

Les statistiques de prix ne tiennent pas compte non plus des travaux à effectuer. "Il y a une grande disparité dans l'état général des bâtiments. On trouve encore de nombreuses maisons des années 1960 ou 1970 qui sont des passoires énergétiques et ne sont pas rénovées ou plus rénovables à des prix corrects. Les prix de la rénovation (et de la construction) ont explosé. Souvent, le mieux c'est de démolir ces biens et de reconstruire. Le taux réduit de la TVA sur la démolition-reconstruction, de 2021 à fin 2023, a d'ailleurs permis un renouvellement non négligeable du bâti", constate le géomètre-expert qui ajoute encore : "L'une des particularités de certaines demeures sur le territoire de Lasne réside dans la qualité des matériaux employés. Ce qui augmente de manière non négligeable la valorisation de la construction."

Un centre en plein renouveau

Les prix varient aussi selon la localisation. Ohain est l'entité la plus recherchée. C'est là que se trouvent quelques-unes des plus belles propriétés. "Nous avons vu le quartier à proximité du rond-point du Messager de Bruxelles qui s'est fortement développé au cours des dernières années, avec de nombreux commerces, lieux de restauration et bureaux. Auparavant, nous avions eu le développement de nombreux bureaux le long de la chaussée de Louvain, sur le tronçon entre la rue des Saules et la drève Richelle (à la frontière avec Waterloo). C'est un endroit stratégique qui offre un accès aisé vers le ring est et le ring ouest de Bruxelles. Le tronçon de la chaussée de Louvain menant vers La Hulpe se développe rapidement. Il existe des projets de lotissements assez importants dans ce coin-là. Je pense que, de manière générale, les quartiers permettant un accès rapide vers la capitale seront toujours prisés. Les acquéreurs peuvent bénéficier d'un cadre bucolique et calme tout en pouvant se déplacer, hors heure de pointe, en 20-30 minutes dans le centre-ville de Bruxelles, indique encore le géomètre-expert. Les quartiers situés à l'extrémité, comme Maransart et une partie de Couture, ont peut-être moins d'attrait vu la liaison nettement moins évidente vers la capitale. Néanmoins, ce sont les quartiers les plus verts, de par la proximité de nombreuses zones agricoles garantissant moins de densité de construction."

Actuellement, le centre de Lasne se transforme avec la mise en œuvre des constructions prévues par le Plan particulier d'aménagement (PPA) dont s'est dotée la commune, qui prévoit une densité de logement autorisant la création d'appartements, comme le projet Cœur de Lasne, sur l'ancien site du Tec. Côté prix, il faut compter 5 000 euros/m², estime le géomètre-expert.

Un master plan prévoit également le réaménagement complet du centre de Lasne. "Cette volonté de vouloir améliorer les espaces publics (meilleure sécurité pour les piétons, augmentation substantielle de la végétation, amélioration de la fluidité de circulation dans le centre et augmentation des capacités de parking) dans une zone où la densification du bâti augmente est une excellente chose et ne pourra que porter vers le haut la valeur immobilière, avance Grégory Franck. Le centre a son attrait avec ses commerces de proximité très variés. Et, dans chaque village, il y a au moins une école primaire. Pour le secondaire, les Lasnois vont en général dans les communes limitrophes (Cardinal Mercier à Braine-l'Alleud, Berlaymont à Waterloo, Notre-Dame des Anges à Genval…). Il n'y a pas de gare mais bien des bus. Les gens qui souhaitent avoir accès à tout vont plutôt du côté des Papeteries de Genval, dans le centre de Rixensart ou à Waterloo."

Plus d'appartements à louer

De quoi expliquer que le marché est plus à la vente qu'à la location. Pour les maisons en tout cas. "Les gens qui louent souhaitent en principe être à proximité des services et désirent un bien facile à entretenir qui offre de bonnes performances énergétiques. Les grosses villas de Lasne plantées sur des grands terrains loin des transports en commun ne correspondent pas vraiment à ces critères…, remarque Christophe Hendrix, de l'agence immobilière Hendrix. Les propriétaires de villas pourront obtenir un loyer mensuel de 2 000-2 500 euros, en deçà de ce que vaut le bien. Le rapport entre le prix du bien et le prix de la location est défavorable, ce qui fait que les gens ne mettent pas leur villa en location, sauf s'ils n'ont pas besoin de rentrées financières et, souhaitent garder le bien dans leur patrimoine." Pour les appartements c'est différent. "Les biens neufs dans le centre se louent très bien. Il faut compter entre 12 et 15 euros par mètre carré par mois. Il s'agit d'un bon investissement. Le marché de la location est très tendu car les appartements ne sont pas nombreux et intéressent les gens qui ne sont pas capables d'acheter à Lasne."