Benoît Desutter, à la recherche de "l'équilibre entre le social et le financier"

De Deloitte à Inclusio

Diplômé de l'Ichec, Benoît Desutter a rejoint l'équipe du cabinet d'audit et de conseil Deloitte en 2007 dans la gestion des risques, "une fonction polyvalente qui permet d'explorer plusieurs environnements." Après un an et demi d'activité, il décide d'interrompre sa carrière pour se lancer dans l'immobilier en suivant une formation de l'Institut professionnel des agents immobiliers (Ipi) et des cours du soir en vue de faire de l'expertise immobilière et du courtage en résidentiel. "J'ai toujours aimé le commerce en général. Ce qui me plaisait plus particulièrement dans l'immobilier, c'était la beauté de certains biens et la possibilité de voir ce qu'il y avait derrière une maison ou un appartement : un lieu de vie. Je trouvais aussi intéressant de mieux comprendre les tenants et aboutissants d'un projet car mes parents s'étaient fait arnaquer lors de la construction de leur maison." Des revenus insuffisants le poussent cependant à retourner après quelques mois chez Deloitte, dans l'immobilier cette fois, et côté professionnel. "Cela me permettait d'avoir plusieurs cordes à mon arc pour mieux choisir mon chemin."

En 2015, il entre dans le giron de la société immobilière réglementée (SIR) Cofinimmo pour y faire de l'analyse de projets de redéveloppement immobilier. "J'ai travaillé notamment sur la reconversion d'un immeuble de bureaux en appartements juste à côté de l'ancienne Royale belge, à Bruxelles", évoque Benoît Desutter. Mais début 2018, l'envie de trouver plus de sens et de travailler sur des projets différents le mène chez Inclusio. "Leur histoire me parlait. L'impact social qu'ils poursuivent tout en étant professionnels m'attirait."

Au départ, il y fait un peu de tout – "nous n'étions que trois à l'époque, pour quinze aujourd'hui" – avec néanmoins comme rôle principal les acquisitions de bâtiments pour la partie francophone du pays. Désormais, en tant que Chief Investment Officer (CIO), un poste nouvellement créé, il est responsable de l'ensemble du pays.

Répondre aux besoins des clients

Inclusio est active dans trois secteurs : le logement à loyer abordable (1314 unités), l'hébergement et l'accueil de personnes en situation de handicap (155 unités) et l'infrastructure sociale (centre d'accueil pour demandeurs d'asile, sans abri, enfants placés par le juge, écoles…). Cela représente 4778 personnes hébergées, 218 bâtiments sur 77 sites et un portefeuille de 319 millions d'euros.

Les bâtiments sélectionnés doivent satisfaire à deux grands critères. "Ils doivent répondre aux besoins de nos clients et donc à un objectif sociétal tout en offrant une rentabilité minimale afin de maintenir nos activités et satisfaire nos actionnaires", souligne Benoît Desutter. Pour assurer cette rentabilité, le CIO doit trouver des bâtiments les moins chers possible. "Nous achetons des bâtiments dont les autres ne veulent pas… Notamment parce qu'ils n'ont plus d'intérêt pour leur affectation là où ils sont situés, comme d'anciens bureaux que nous transformons en logements. Cela peut-être aussi, par exemple, une ancienne maison de repos qui ne répond plus aux standards et que nous pouvons aménager pour des réfugiés ou des sans-abri. Nous pouvons offrir un meilleur prix car nous parvenons à donner une seconde vie à ces biens sans faire de frais trop importants, contrairement aux autres promoteurs qui envisageraient une reconversion en appartements, avec, à ce moment-là, des frais conséquents."

Cependant, il est plus compliqué, aujourd'hui, d'arriver à boucler les projets qui concernent les loyers abordables. Or ils constituent le principal de l'activité et la raison de la création d'Inclusio. "Le prix des matériaux a augmenté, tout comme les taux d'intérêt. L'inflation n'est pas répercutée dans les loyers qui sont plus bas que ceux du marché et nous avons peu de valorisation de l'amélioration des performances énergétiques de nos bâtiments."

Mais les besoins en logements sont bien là. "Nous avons clairement un rôle à jouer. Nous sommes entrés en Bourse en 2020. Nous ne sommes qu'au début de notre histoire. Elle doit continuer et les voyants sont au vert. Mais le grand défi, c'est de parvenir à financer notre croissance. Nous devons toujours trouver un équilibre entre le monde social et le monde financier."