Quartier Louise : moins de rénovations de bureaux que de reconversions en logements

Bientôt plus de reconversions que de rénovations

La "faute" aux reconversions ? "La cause, très certainement, confirme l'expert. Depuis 2010, pas moins de 110 000 m² de bureaux ont changé de fonction, passant en résidentiel, maison de repos, hôtel… Dont de très gros complexes comme l'ancien siège de Solvay, celui de Sibelga, etc. Un jour, il y aura plus de reconversions que de rénovations."

Mais ce n'est pas la seule explication. Les autres sont à chercher dans le parcours historique de l'avenue, entre l'élégante et non moins monumentale promenade arborée (55mètres de large sur 2,4kilomètres de long) reliant la ville historique au bois de la Cambre qu'elle était à l'origine, et le "long couloir, dense et opaque" qu'elle est devenue, telle que la décrit Caroline Mierop dans le fascicule que la collection "Bruxelles, Ville d'Art et d'Histoire" éditée par la Région bruxelloise lui a consacré en 1997. Sans pour autant perdre son qualificatif de "plus belle entrée de la ville."

Les années 1930 et leur lot d'immeubles à appartements

À l'origine donc, l'avenue Louise était bordée de maisons de rapport et de maisons de maître aux styles éclectique, néoclassique, néorenaissance flamande, néobaroque et Art Nouveau, dont les cours et jardins, fermés par des grilles, représentaient de légères trouées. Dans les années 1930, elle a succombé, comme d'autres boulevards, à la nouvelle frénésie bourgeoise de la vie en appartement et aux standards de confort de l'époque nommés ascenseur, parlophone, vide-ordures et placards intégrés.

Les maisons, jardins, cours, garages, ateliers et autres arrière-maisons cèdent leur place à des immeubles résidentiels de huit à dix étages. Et plus encore après-guerre.

S'engage alors une modification radicale du statut et de l'image de l'avenue Louise. L'Art Déco s'y immisce. Pas en force mais par quelques détails : une frise, un encadrement de fenêtre, un garde-corps et surtout les décors des halls d'entrée. Suivront les styles Paquebot et moderniste. Ce qui séduira au plus haut point la clientèle française venue se réfugier à Bruxelles au début des années 2000.

Les années 1960 et l'entrée en force des bureaux

Dans les années 1960 et 1970, les premiers bureaux y font officiellement leur entrée, opérée par ceux que l'on décrira comme des "développeurs-remembreurs". Soit des entrepreneurs (les François, les Herpain, les Blaton…) désireux de garantir leur carnet de commandes, qui achetaient deux ou trois maisons contiguës, les démolissaient, rassemblaient les parcelles et y érigeaient des immeubles mixtes ou de bureaux.

Une tendance qui sera largement alimentée par leurs bons clients de l'époque, les assureurs AG et Royale Belge, et par la vague d'investisseurs anglais qui déferla sur Bruxelles entre 1964 et 1974. Mais aussi par l'ouverture de quatre tunnels entre la fin des années 1950 et le début des années 1960, lui donnant des allures d'autoroute urbaine.

Avantage de la localisation pour les occupants : dès avant sa construction, l'avenue Louise est incorporée au territoire de Bruxelles-Ville. Ce qui explique en partie son poids immobilier sur la carte des bureaux avec une adresse plus ronflante et capitale qu'Ixelles ou Saint-Gilles…

Pendant un temps, marchés résidentiel et de bureaux s'accommoderont de la situation. L'érection des trois tours autorisées par le PPA de 1970 (voir page 8) fera pencher la balance du côté des bureaux.

Les années 2000 et la mode des reconversions

Au 19e siècle, l'avenue Louise permettait aux gens de la ville d'aller à la campagne. Cent ans plus tard, c'est un mouvement inverse qui s'est opéré, sur fond d'exode urbain, avec des "travailleurs" qui viennent d'Uccle, Rhode-Saint-Genèse, Waterloo…

Les crises pétrolières de 1974 et de 1977 auront un impact négatif sur l'immobilier de bureaux jusqu'en 1983.

À cette époque, le résidentiel reprend. Puis reperd des points quand ses hôtels de maître sont pris dans la tourmente des bureaux sauvages, les sociétés les occupant sans autorisation. Il en regagne dans les années 2000, et surtout 2010, à coups de reconversions de bureaux en appartements de luxe, en salles de cours, en maisons de repos…

"S'il ne fallait pointer qu'une seule particularité du marché de bureaux du quartier Louise, reprend Pierre-Paul Verelst, c'est que, depuis dix ou quinze ans, il n'y a plus eu une seule construction neuve. L'essentiel des nouveaux projets finalisés, en cours ou à venir (dont l'immeuble The Precedent, la tour The Louise, la Blue Tower) sont des rénovations. Le quartier a montré l'exemple : la rénovation est clairement la norme, les démolitions-reconstructions sont l'exception."

Champ libre aux "corporate"

La substance de l'offre est donc de petite taille. Ce qui influe sur la demande. "Il y a quelques années encore, fort d'une petite dizaine de bâtiments de grande taille, le quartier Louise était ouvert aux gros occupants. Aujourd'hui, ce n'est plus le cas. Les derniers grands projets livrés sont destinés à plusieurs occupants, jamais à un seul. Il faut dire que ces derniers temps, les pouvoirs publics, belges ou européens, lui préfèrent d'autres quartiers de bureaux, accessibles en métro plutôt qu'en bus ou en tram."

De quoi fondamentalement modifier le profil des candidats-occupants. "Les avocats ont toujours été friands de l'avenue Louise. Ce n'est pas nouveau. Mais, désormais, on voit qu'ils sont aussi capables de payer des loyers élevés, précise l'expert de JLL, et d'occuper des surfaces allant jusqu'à 5 000 m². Ils sont rejoints aujourd'hui par des boîtes de consultance, surtout financières. Les ambassades sont également intéressées par le quartier mais le vivier qu'elles représentent n'est pas infini ; ce ne sont pas elles qui feraient bouger le marché."

"Un petit marché qui se maintient"

Avec pour résultat que depuis vingt ans, quelle que soit sa taille, le quartier aligne une prise en occupation moyenne entre 20 000 et 25 000 m² par an. Et peut-être entre 25 000 et 30 000 m² il y a plus de vingt ans. "C'est un petit marché mais qui se maintient, insiste Pierre-Paul Verelst. Le désistement du secteur public n'a pas signé son déclin. La demande est restée stable. On peut presque y voir une certaine forme de récurrence. Même si, dorénavant, c'est surtout dans les nouveaux projets rénovés que se situent les transactions." À des tarifs 'prime' qui ont récemment augmenté de 10 à 20 %, se rapprochant de ceux du quartier Léopold. "Le prime rent actuel est à 340 euros/m²/an et c'est un vrai 'prime'…", sourit-il. Et c'est presque pareil pour les prix moyens qui tournent entre 190 et 200 euros/m²/an. "Le quartier européen exige toujours une petite prime mais, ailleurs, les valeurs locatives sont vraiment similaires."

Louise, Châtelain et Flagey devenus très gourmands

Si les bureaux se la jouent plutôt calme dans le quartier de l'avenue Louise, d'autres segments de l'immobilier professionnel y sont très éveillés. Les commerces notamment, "qui se concentrent surtout sur la première partie de l'avenue, côté goulet, commente Pierre-Paul Verelst, et, au centre, rue du Bailli/place du Châtelain et chaussée de Vleurgat vers Flagey." Deux perpendiculaires où il repère "une forte activité de l'horeca." "L'évolution récente montre une très forte gentrification. Portée par des expats français, capables de payer des prix au-dessus de la moyenne mais pas seulement."

Autre segment professionnel bien visible le long de l'artère ou non loin : l'hôtellerie avec les Steigenberger Wiltcher's, Thon Bristol Stephanie, Agenda Louise, Châtelain, L'Avenue, Barsey by Warwick, etc. "Comme ailleurs en Europe, le secteur s'améliore en termes de réservations et de remplissage, conclut Pierre-Paul Verelst. On peut, dès lors, s'attendre à y voir déferler une vague de rénovations car certains hôtels sont devenus vieillots, n'ayant quasiment pas été rénovés depuis vingt à vingt-cinq ans. Le phénomène est déjà présent dans le centre-ville. Il va arriver dans le quartier Louise, c'est certain."