Une semaine cruciale pour l'éco-resort Your Nature

Le site est aujourd'hui fermé, sommairement sécurisé et désormais inexploité jusqu'à nouvel ordre. "Mis sous cocon jusqu'au printemps prochain, nous dit-on."

Séparation entre usufruit et nue-propriété

Mais de quoi parle-t-on en fait ? D'un projet touristique haut de gamme situé à Antoing, à dix kilomètres de Tournai, inscrit au sein du domaine de Péronnes, propriété des Princes de Ligne-La Trémoïlle, composé de 181 bungalows de tailles et de style divers (six typologies très exactement, aux noms fleuris de TreeLoft, Leaf House, Lake House, Cottage, Lodge et Flower Residence) arrimés, en quelque sorte, à un centre de loisirs avec restaurant, espace bien-être, piscine, minigolf, paddle…

Rien de très original, en soi. C'est le cas de nombre de villages de vacances, qu'ils soient associés au label Center Parcs, Pierre & Vacances ou Belambra. Sauf que Your Nature prend forme au cœur d'un domaine de 280 hectares riche de lacs (sept plans d'eau sur 18 hectares), de forêts et de faune. Le site porte même doublement bien son nom très engagé qu'il est sur le plan environnemental, positionné, dès le début de sa conception, comme premier éco-resort d'Europe, ambitionnant d'obtenir la certification Green Key (qu'il a eue d'ailleurs). Les lodges à ossature bois sont basse énergie et leur construction a privilégié les matériaux naturels et locaux.

L'autre caractéristique, en Belgique assurément, est liée au concept immobilier qui sous-tend ce "smart village" : les 181 lodges ont en effet en majeure partie été vendus sur le principe de la séparation entre l'usufruit, cédé pour 20 ans à une société de gestion – Your Nature SA en l'occurrence – contre un rendement net garanti de 5 % brut de la valeur de l'usufruit, et la nue-propriété réservée aux propriétaires, assortie de trois ou quatre semaines d'occupation par an. Le tout porté par des avantages en termes de TVA (déductible grâce à un ruling fiscal approprié), de précompte immobilier et autres taxes (non dus grâce à la rétrocession de l'usufruit), de charges de copropriétaire, d'entretien et de réparations (non dues jusqu'ici). "Tous les contrats ne sont pas similaires. Les premiers étaient sans doute plus avantageux pour amorcer la vente. D'autres l'ont été parce que les acquéreurs ont osé demander des garanties supplémentaires, dont celle du Prince de Ligne à titre personnel. Il n'empêche, sur papier, Your Nature était un très bel investissement." On parle de 120 propriétaires, ce qui signifie qu'il y a des multipropriétaires, dont un fonds étranger, Green Land Investment, pour 32 lots.

Les choses n'ont toutefois pas été aussi rapides qu'annoncé. La commercialisation a débuté le 1^er octobre 2015 sur base de quelques logements-témoins, à des prix s'échelonnant entre 155 000 euros pour les logements basiques et 495 000 euros pour les plus exclusifs. Le coup d'envoi des travaux était alors prévu en juin 2016 pour une livraison un an plus tard. En réalité, le site a été effectivement ouvert en juillet 2021, officiellement en juin 2022. Après de multiples reports, dont un lié au Covid.

Le temps parut sans doute encore plus long pour les actionnaires du projet dont la famille des Princes de Ligne-La Trémoïlle, propriétaire initial du site, qui planchait sur son affectation depuis des lustres. Elle avait d'ailleurs été approchée dans les années 80 par Disney qui cherchait un terrain pour faire atterrir ce qui deviendra EuroDisney. "Ces retards ont entraîné une absence de revenus alors que le groupe devait supporter des coûts fixes important", reconnaît-il.

Faible taux de remplissage

Mais, surtout, Your Nature n'a pas donné les résultats escomptés… Il faut dire que la viabilisation du site (routes, parkings) et les infrastructures communes de ce lieu de villégiature ont été prévues non pour quelque 180 logements (phase 1), mais pour 350 (avec la phase 2, permis obtenu), jusqu'à 700 (avec des phases supplémentaires théoriquement permises). "Le taux de remplissage actuel est relativement faible, 57 %, renchérit un expert, observateur du dossier. Mais quand bien même serait-il de 80 ou 90 % (comme chez Center Parcs), rien ne dit qu'il suffirait à payer l'ensemble des charges qui incombent au gestionnaire (personnel, énergie, bâtiments, redevances…)."

"Les premières inquiétudes sont apparues il y a un an et demi, raconte un autre propriétaire quelque peu courroucé, quand le paiement des redevances a commencé à prendre du retard. Des promesses ont fusé. Des insultes aussi. Quelques semaines plus tard, les premiers risques de banqueroute ont déboulé."

À l'époque, une bonne vingtaine de propriétaires avaient fait appel au bureau d'avocats Shape pour secouer Your Nature SA, gestionnaire des lieux, et obtenir les redevances trimestrielles garanties. Aujourd'hui, deux autres sont sur le coup : Yves Delacolette, représentant environ 30 copropriétaires, et un médiateur défendant le fonds étranger.

La moitié des copropriétaires des lodges accuseraient trois trimestres de retard, certains n'en auraient que deux. Aucun, assurément, ne sera payé du 4^e et peut-être des suivants. Ceci alors que les emprunts hypothécaires qu'ils ont signés pour l'acquisition sont inéluctablement dus…

Péronnes Invest en PRJ?

Mais – oserait-on l'écrire –, ce n'est qu'un moindre mal au regard de ce qui pourrait leur arriver : les curateurs pourraient en effet demander aux copropriétaires le rachat du mobilier des cottages, propriété de Your Nature SA, et le fisc celui de la TVA ; sans parler des coûts à venir (précompte immobilier, taxe de seconde résidence, assurances, charges de copropriété) si le principe d'usufruit-nue-propriété est décousu. Et quid d'éventuels dégâts (vols, gel, inondation, incendie…) durant cette période de mise sous cocon ? "C'est mal emmanché." À moins qu'un repreneur ne tarde pas à se manifester. Pour la gestion seule, voire pour la propriété du site et les phases de développement permises via permis octroyés.

Lors de l'AG extraordinaire des copropriétaires qui s'est déroulée le 12 novembre, les curateurs auraient évoqué l'intérêt de quatre ou cinq candidats. La rumeur allant bon train, les noms de trois d'entre eux circulent déjà : Belavilla, qui était le tout premier gestionnaire du site avant que la gérance ne soit accordée par Péronnes Invest, propriétaire des actifs immobiliers du resort, à sa filiale Your Nature SA et à son nouveau directeur général d'alors, Patrick Brami ; Center Parcs ; et Pierre & Vacances. Ces deux derniers font partie du même groupe. Leur intérêt différencié pourrait signifier qu'ils défendent deux concepts différents et se donnent ainsi deux chances de l'emporter. À moins que le couple qu'ils forment depuis 2001 batte de l'aile, des rumeurs de revente insistantes se précisant ces derniers temps ?

"Ce qui semble pouvoir intéresser un repreneur, c'est le permis de bâtir pour augmenter l'offre de logement, indique l'expert. C'est le seul site en Belgique permettant de regrouper 700 hébergements de loisirs. Ce qui en fait tout son intérêt. Peut-être la Région wallonne, qui est intervenue activement dans le financement du projet, aura-t-elle son mot à dire. Tout ne sera pas permis, mais comme il y a un déficit dans l'offre de logements touristiques dans cette partie du Hainaut, peut-être se laissera-t-elle séduire par telle ou telle demande en termes d'animation."

On parle en tous les cas d'engagement conséquent : à ce jour, les investissements réalisés par Péronnes Invest se monteraient à 125 millions d'euros (110 millions initialement annoncés), comprenant le bâti existant et les démarches pour obtenir les permis existants. "Mais quel que soit le repreneur, et quand bien même a-t-il le bon profil, ajoute-t-il, va-t-il garantir aux copropriétaires actuels les 5 % de rendement initiaux ? Tous les avocats présents à l'AG disent qu'ils vont limiter la casse et faire le meilleur pour eux. Mais c'est quoi le meilleur ?"

Péronnes Invest, défendue par M^e Modrikamen, est elle-même en difficulté et dit devoir se restructurer. Elle est d'ailleurs depuis peu en demande de PRJ (procédure de réorganisation judiciaire) volontaire qui devrait être effective dans les jours ou les heures qui viennent.