Article réservé aux abonnésLa hausse des taux pourrait-elle être fatale à certaines valeurs immobilières ?
Le conflit au Moyen-Orient a relancé les craintes d'un rebond de l'inflation avec comme corollaire une remontée des taux. Une mauvaise nouvelle pour le secteur immobilier, en particulier les entreprises très endettées.
- Publié le 13-04-2026 à 09h12
- Mis à jour le 13-04-2026 à 09h21
Un des effets du conflit au Moyen-Orient sur les marchés a été la remontée des taux d'intérêt, qui ont atteint leurs plus hauts niveaux depuis 2011 en Europe (3,51 % pour le taux de l'Olo belge à 10 ans). Les investisseurs craignent que le renchérissement des matières premières, en particulier le pétrole, entraîne une hausse durable de l'inflation. À cause des taux plus élevés et des coûts de construction qui vont se renchérir, ne faut-il pas craindre le pire pour le secteur immobilier, en particulier certaines sociétés belges très endettées comme Atenor ?
"Le résidentiel coté offre généralement des rendements plus faibles et présente un taux d'endettement légèrement supérieur à d'autres segments."
"C'est vrai qu'on sent que la période n'est pas évidente pour beaucoup d'acteurs. Cela tombe mal, car certains d'entre eux étaient justement en train de sortir du tunnel. Et l'appétit des investisseurs pour ces valeurs commençait aussi à revenir. Le climat est redevenu plus incertain à cause du conflit au Moyen-Orient", nous répond Vincent Koppmair, analyste chez Degroof Petercam.
"Cette hausse des taux n'est pas un élément favorable, mais la plupart des sociétés devraient sortir des difficultés grâce à la cession de différents actifs importants qui ont permis de réduire leur endettement", nous indique de son côté Xavier Servais, administrateur délégué de la société de conseils en investissement Delande.
Une perte en 2025
Atenor (dont le cours est tombé à 1,62 euro et a perdu 30 % depuis un mois) semble être dans une situation particulièrement délicate. Elle affiche une perte de 138 millions d'euros en 2025 et un lourd endettement (521 millions d'euros). Plusieurs analystes rappellent que la société dirigée par Stéphan Sonneville a "140 millions d'obligations à refinancer sur les douze prochains mois". "Le contexte est aujourd'hui moins bon qu'il y a deux mois", estime Vincent Koppmair.
Immobel affiche pour sa part un résultat net positif de 48 millions en 2025 et se montre "confiante" pour 2026. La société a mis à vendre des immeubles de bureaux, comme "The Muse", afin de réduire son endettement (435 millions). L'évolution du cours reste dans le rouge depuis un mois mais dans des proportions limitées.
Choix d'investissement
En termes de choix d'investissement, Xavier Servais donne clairement sa préférence aux SIR (Sociétés d'investissement réglementées) par rapport aux promoteurs immobiliers comme Immobel ou Atenor, qui sont des valeurs "plus spéculatives". Les SIR doivent avoir un taux d'endettement de maximum 65 % des actifs. "La plupart ont un taux d'endettement compris entre 40 et 45 %".
La toute grande majorité des SIR présente une décote par rapport à la valeur des immeubles avec une exception pour WDP (logistique) qui affiche une prime, note encore Xavier Servais. Elles offrent en outre des perspectives intéressantes, en particulier en matière de dividendes. Une société comme Montea, spécialisé dans la logistique, affiche "un taux d'occupation proche de 100 %".
Concernant la SIR Wereldhave Belfium, qui est, elle, spécialisée dans les centres commerciaux, elle "n'est pas affectée par le vide locatif". Quant à la SIR Aedifica qui vient de fusionner avec Cofinimmo, elle est axée sur le segment de la santé (maisons de repose essentiellement) pour lequel "il y a une demande grandissante".
Sous-secteurs
Vincent Koppmair note, de son côté, qu'il y a des sous-secteurs dans l'immobilier, avec certains qui s'en sortent mieux que d'autres. "La santé et le commerce continuent à assez bien surperformer "alors que celui des bureaux est plus à la peine.
Il souligne également que le résidentiel coté se montre plus sensible à l'impact des taux d'intérêt, ce qui le rend moins attractif en période de turbulences. "En effet, le résidentiel coté offre généralement des rendements plus faibles et présente un taux d'endettement légèrement supérieur à d'autres segments". C'est particulièrement flagrant pour une grande valeur internationale comme le géant allemand Vonovia, dont les variations de cours sont étroitement liées à celle des taux. Elle pâtit du fait que sa dette nette s'élève à plus de 40 milliards d'euros. Un montant supérieur à ses fonds propres, qui sont de 32 milliards.