Article réservé aux abonnés"Le marché locatif absorbe l'ensemble des biens qui affluent"
LIBRE IMMO | Le dossier "Il faut plus de studios, plus d'appartements 1-chambre et, surtout, plus de petits 2-chambres", détaille Eric Verlinden. Entretien express.
- Publié le 16-01-2020 à 12h00
- Mis à jour le 20-01-2020 à 19h23
LIBRE IMMO | Le dossier
"Il faut plus de studios, plus d'appartements 1-chambre et, surtout, plus de petits 2-chambres", détaille Eric Verlinden. Entretien express.
Qu'en sera-t-il de l'attrait de l'immobilier pour les investisseurs en 2020 ? Les injonctions de la BNB sont-elles susceptibles de ralentir leur entrain ?
Certainement pas. Ceux-ci disposent généralement des fonds nécessaires à l'achat d'un bien. S'ils recourent à un crédit hypothécaire, c'est pour bénéficier d'une fiscalité avantageuse ou d'un effet de levier. Et puisqu'ils n'empruntent en général pas plus que 50, 60 ou 70 % du prix du bien, ils ne tombent pas dans le collimateur de la BNB. Cette dernière a surtout pour ambition d'empêcher une spéculation immobilière en coupant l'herbe sous le pied de ceux qui joueraient avec des leviers de crédits très importants. Mais c'est extrêmement rare. Ce n'est pas du tout notre clientèle de particuliers investissant en bons pères de famille ; ce qui est très rassurant pour le marché.
Quid de la demande locative ?
En 2019, la durée de mise en location des biens s'est avérée stable entre le début et la fin de l'année, plafonnant à environ 35 jours. Cela signifie que le marché locatif absorbe l'ensemble des biens qui affluent, sans augmentation inquiétante du stock qui traduirait une suroffre. Je vois deux raisons à cela. Sociologique, d'abord : les jeunes de 25-30 ans retardent grosso modo de cinq ans leur entrée sur le marché acquisitif parce qu'ils veulent profiter de la vie et donc, prolongent l'insouciance de la location. Économique ensuite, liée à l'augmentation des prix de l'immobilier : l'acquéreur moyen doit épargner plus longtemps qu'avant pour franchir le cap de la propriété.
Et l'offre ?
L'essentiel de l'investissement, soit plus de 80 %, se réalise dans les grandes villes du pays. Celles-ci ne sont pas extensibles, certes, mais le problème se situe plus au niveau de la programmation des projets que de la capacité des promoteurs à produire des mètres carrés. Les politiques urbanistiques, en tout cas en Région bruxelloise, où c'est manifeste, accusent des retards considérables dans la délivrance des permis et imposent des normes d'habitabilité certes louables mais non adaptées au marché. Je m'explique : pour éviter une forte hausse des loyers, il faut produire des petits logements.
Car sur les cinq dernières années, on le voit, ce sont les petits loyers - 500, 600, 700 euros - qui ont augmenté le plus. Il faut davantage penser à ceux qui doivent, pour des raisons économiques, se tourner vers des produits d'entrée de gamme. Or, ces produits, on ne les retrouve pas en suffisance sur le marché bruxellois. Il faut plus de studios, plus d'appartements 1-chambre et, surtout, plus de petits 2-chambres.
Mais le RRU, le Règlement régional d'urbanisme, ne l'autorise pas. La réponse est dans les cabinets des différents échevins de l'Urbanisme de la capitale et pas ailleurs. Pour preuve, en Flandre, le problème est réglé : c'est le marché qui décide. En Wallonie, les normes sont plus souples, moins impératives et draconiennes qu'à Bruxelles.
