Comment sera calculé le revenu cadastral des résidences secondaires à l'étranger

Quant à ceux qui ont obtenu des droits réels sur un bien à l'étranger cette année (par acquisition, succession, donation…) ou qui en posséderont à l'avenir, c'est spontanément qu'ils devront en informer l'administration (par simple pli postal). Ceci dans un délai de quatre mois après la date du transfert de propriété, au risque de se voir réclamer une amende administrative de 250 à 3 000 euros.

Et il en sera de même pour tous les propriétaires d'un bien à l'étranger qui s'installeront ou se réinstalleront en Belgique, qu'il s'agisse de Belges de retour au pays ou d'étrangers s'y domiciliant et y payant leurs impôts.

Conformément aux règles européennes

Cette déclaration, ils ne devront toutefois s'y coltiner qu'une seule fois. Le jour où leur bien aura reçu son revenu cadastral, ce sera pour toujours. Sauf bien sûr s'ils le contestent (par pli recommandé dans un délai de deux mois après la notification) ou si le bien est profondément transformé. Voire si la Belgique décide de changer radicalement sa manière de taxer la brique en opérant une péréquation cadastrale, par exemple, ou en imaginant une autre approche fiscale, ce qui est fort peu probable.

Pour preuve, lorsqu'en avril 2018, la Cour de justice de l'Union européenne a condamné la Belgique pour "traitement inégal" entre propriétaires de biens en Belgique (qui sont taxés sur base de revenus fictifs traduits via une valeur cadastrale) et propriétaires de biens à l'étranger (qui le sont sur base de la valeur locative réelle, généralement plus élevée), elle a préféré exporter son concept de revenu cadastral à l'étranger plutôt que de le changer en Belgique…

L'heure est donc à la collecte d'informations qui permettront à l'Administration Mesures et Évaluations (ex-Cadastre) de faire le calcul.

Afin d'aider les contribuables, celle-ci a donné moult détails dans sa "Circulaire 2021/C/21 relative à la modification du Code des impôts sur les revenus 1992 sur le plan des biens immobiliers sis à l'étranger". Et une fois n'est pas coutume, elle l'a fait sous forme de FAQ (Foire Aux Questions), ajoutant plusieurs exemples de l'établissement d'un revenu cadastral (pour l'achat d'un bien existant, une rénovation, une construction neuve, un terrain, etc.), mais également de la détermination du revenu immobilier imposable dans la Déclaration à l'IPP (pour un bien non loué, un bien loué à un particulier, une maison de vacances louée de manière saisonnière, un bien acheté pendant la période imposable, etc.).

Les RC seront fixés dès mars 2022

Après réception des déclarations, l'Administration Mesures et Évaluation fixera un revenu cadastral pour chaque bien immobilier, qu'ils soient ou non mis en location. Celui-ci sera notifié aux contribuables par courrier recommandé, mais sera également disponible sur le site www.myminfin.be. Sans doute pas avant le 1er mars 2022, indique-t-elle. Mais suffisamment à temps pour remplir la déclaration de revenus pour l'exercice d'imposition 2022 (basée sur les revenus 2021). Voire pour introduire une éventuelle réclamation en opposant un nouveau montant de revenu cadastral. À partir de 2022, les revenus immobiliers imposables de biens immobiliers étrangers ne seront donc plus déterminés sur base de leur valeur locative, diminuée de l'impôt étranger et de frais forfaitaire (40 %), mais, comme pour un immeuble situé en Belgique, du nouveau revenu cadastral indexé augmenté de 40 %, sans déduction d'impôts ou de frais.
B.A.-Ba du futur revenu cadastral à destination des propriétaires d'une seconde résidence à l'étranger

"La Libre Immo" a repris dans la circulaire et le FAQ y afférant des éléments qui peuvent intéresser les propriétaires d'une seconde résidence à l'étranger (qu'ils la louent ou ne la louent pas) quant à la manière d'obtenir leur nouveau revenu cadastral.

1. Sur quelle base ce revenu cadastral est-il établi ? 

En Belgique, les revenus cadastraux sont calculés en fonction de la valeur locative nette que les biens auraient pu avoir en 1975, quand ils ont été pour la première – et unique – fois fixés. Les fonctionnaires de l'Administration Mesures et Évaluation sont plus ou moins rompus à cet exercice, aussi improbable soit-il. Pour ce qui est des biens situés à l'étranger, et à moins de pouvoir prouver le montant de loyers perçus en 1975, c'est sur base de la valeur vénale du bien en 1975 qu'il sera calculé, dont ne sera repris qu'un pourcentage, à savoir 5,3 %. Cela vaut pour les maisons, appartements, terrains à bâtir. Pour les biens immobiliers non bâtis (terres de culture, forêts…), le revenu cadastral sera calculé sur base de l'échelle de 2 euros par hectare.

2. Quels sont les renseignements utiles à donner ?

Au minimum, le contribuable devra fournir à l'administration une brève description du bien, sa localisation exacte (pays, adresse) et sa valeur vénale pour les biens bâtis ou sa superficie pour les biens non bâtis. "À défaut de connaître la valeur vénale (actuelle, NdlR), le contribuable doit renseigner le prix et l'année d'acquisition ainsi que le coût des éventuels travaux effectués après l'acquisition et l'année au cours de laquelle ces travaux ont été achevés", indique-t-elle. Si l'administration n'exige pas d'emblée des informations complémentaires (descriptif précis du bien, copie de l'acte d'acquisition…), elle se donne le loisir de le faire "si les informations communiquées s'avèrent être en contradiction avec les informations qui sont transmises en application des accords de collaboration d'État à État".

3. Quelle valeur donner ?

L'administration aimerait privilégier la valeur vénale actuelle, mais ne peut exiger des contribuables qu'ils payent une expertise ou qu'ils sachent comparer leur bien aux prix actuels du marché. Dès lors, elle convient que le prix d'acquisition hors frais et taxes peut être utilisé, "en dehors de modifications au bien et pour autant que l'acquisition ait eu lieu dans des conditions et circonstances normales de marché, c'est-à-dire sans aucune influence due à un lien personnel ou familial avec le vendeur", précise-t-elle, ajoutant qu'une valeur mentionnée dans une déclaration de succession ou de donation peut aussi être utilisée. Si le hasard fait que le contribuable a précisément acheté, hérité ou fait évaluer son bien en 1975, il lui suffira d'en donner la valeur. S'il en est devenu propriétaire après 1975, il devra, en quelque sorte, ramener sa valeur d'alors (hors frais et taxes) à la valeur de 1975 en utilisant le tableau des facteurs de correction établis par l'administration (allant de 1 pour 1975 à 15,018 pour 2021). La circulaire ne dit rien des immeubles acquis ou construits antérieurement au 1er janvier 1975, mais on peut supposer que leur propriétaire devra se résoudre à évaluer lui-même le bien ou à le faire évaluer par un tiers, dont le montant sera également corrigé à l'aune des facteurs de correction.

4. Que faire si le bien a été rénové lourdement, agrandi ou transformé ?

"Toutes nouvelles constructions, transformations, rénovations, agrandissements et autres modifications considérées comme notables par la loi, entraînent une réévaluation du revenu cadastral", répond l'administration. Qui ajoute qu'elle entend par "notables" des modifications "qui entraînent une augmentation ou une diminution du revenu cadastral d'au moins 15 % ou 50 euros". Cela signifie que les travaux notables qui auraient été opérés après l'acquisition du bien doivent être mentionnés…

5. Quelles sont les règles pour une construction neuve ?

"Il est admis que la valeur d'une nouvelle construction peut être le résultat de l'addition du prix d'acquisition du terrain et du coût de la construction", indique l'administration. Il faut alors prendre en compte le prix d'achat du terrain à bâtir et celui du coût de la construction, l'un et l'autre corrigés en fonction de l'année de l'opération.

6. Peut-on demander une réévaluation de son revenu cadastral si la valeur du bien s'est fortement détériorée à la suite du contexte économique et politique ?

La circulaire admet l'existence de "circonstances nouvelles et permanentes, créées par une force majeure, par des travaux ou mesures ordonnées par une autorité publique ou par le fait de tiers, influençant la valeur locative du bien d'au moins 15 % par rapport à la valeur locative de 1975."