Article réservé aux abonnésLes loyers sous forte pression, situation inquiétante à Bruxelles : voici la hausse attendue pour 2024
L'offre de biens à louer se raréfie. Le marché est particulièrement tendu à Bruxelles, où la hausse des loyers pourrait atteindre 6 % en 2024. Mais la crise du logement menace aussi la Wallonie.
- Publié le 06-09-2024 à 07h22
Un marché de la location particulièrement tendu. Et une année 2024 qui pourrait se terminer sur une nouvelle forte hausse des loyers. Voilà ce que souligne Federia, la Fédération des agents immobiliers francophones de Belgique, qui publie une nouvelle édition de son baromètre des locations portant sur le premier semestre 2024 - 30 000 nouveaux contrats de location ont été analysés. Qu'est-ce qui inquiète en particulier les agents immobiliers ? Tentative de réponses.
1. Les contrats de location en chute libre
Selon Federia, il y a eu, au premier semestre 2024, 20 % de nouveaux contrats de location en moins par rapport au printemps 2023 et au printemps 2022, alors que la demande reste pourtant élevée.
En cause : l'offre de biens à louer s'est raréfiée, notamment à Bruxelles, sous l'effet d'une conjonction d'éléments. La hausse des taux d'intérêt qui a détourné certains investisseurs du marché immobilier ; l'augmentation significative du coût des matériaux de construction et la pénurie de main-d'œuvre frappant le secteur ; des décisions fiscales comme la non-reconduction du taux de TVA réduit sur la démolition-reconstruction pour les promoteurs ; les nouvelles normes PEB qui commencent à peser sur les investisseurs, grands et petits ; les difficultés à obtenir des permis d'urbanisme… Tout cela a contribué au report, voire à l'abandon de projets et donc à une certaine pénurie de nouveaux logements à louer, selon les agents immobiliers francophones.
2. À Bruxelles, une situation inquiétante
La situation est donc particulièrement préoccupante à Bruxelles – où les appartements représentent environ 90 % de l'ensemble des locations. Certes, après avoir grimpé de 8,5 % en moyenne en 2023, les loyers n'ont progressé à Bruxelles "que" de 2,8 % au premier semestre 2024 (un peu plus que l'inflation, donc). Mais Federia précise : "À Bruxelles, les loyers augmentent généralement moins au printemps et plus fortement à l'automne. Si cette tendance se poursuit en 2024, l'augmentation des prix pourrait atteindre les 6 % d'ici à la fin de l'année".
"Si les autorités bruxelloises continuent de décourager le marché privé, la pénurie de logements ne fera que s'alourdir et l'impact sur le prix des locations s'en ressentira rapidement."
L'inquiétude est donc de mise pour l'avenir. "La demande ne diminue pas et reste (très) élevée. La seule manière de combler le fossé grandissant entre l'offre et la demande est de revoir les politiques en matière d'immobilier. Le gouvernement doit en être conscient : ce n'est pas le prix des loyers qui pose problème mais bien la disponibilité des biens mis à la location, insiste Charlotte De Thaye, directrice générale de Federia. Si les autorités bruxelloises continuent de décourager le marché privé, la pénurie de logements ne fera que s'alourdir et l'impact sur le prix des locations s'en ressentira rapidement. Il est important de garder des objectifs écologiques mais si ceux-ci sont déraisonnables, aussi bien financièrement que dans la faisabilité, les investisseurs et propriétaires quitteront la région et le secteur public n'aura pas plus les moyens de régler la question".
Rayon prix, le nombre de communes où le loyer moyen (mensuel) est inférieur à 1 000 euros par mois pour un appartement continue de diminuer. Plusieurs communes du sud-ouest de Bruxelles se distinguent par des fortes hausses (pour les appartements) depuis le début de 2024, pas loin ou même au-dessus de 10 % à Woluwe-Saint-Pierre, Auderghem et Boitsfort. Et la hausse est encore plus spectaculaire à Berchem-Sainte-Agathe (pas loin des 15 %).
Pour les maisons mitoyennes, les loyers moyens dépassent les 2 000 euros pour la première fois. "Louer une telle maison dans la région de Bruxelles semble devenir inabordable pour une grande partie de la population", estime Federia.
3. Moins de risque de flambée des prix en Wallonie ?
Le rythme de progression des loyers est moins rapide en Wallonie qu'à Bruxelles : après une augmentation de 4,3 % en 2023, la Région poursuit son ralentissement avec une hausse des loyers moyens, tous types de biens confondus, de 2,52 % au premier semestre 2024. Mais cela ne rassure pas pour autant les agents immobiliers du sud du pays, où l'écart entre l'offre et la demande se serait également creusé, notamment parce que nombre d'investisseurs auraient quitté le marché : "L'accessibilité au logement a déjà connu une chute de 50 % en deux ans touchant tous les types de logements. La situation ne peut continuer de se dégrader. Les discussions avec les autorités semblent constructives mais le secteur attend des mesures concrètes, fortes et rapides – comme la mesure phare de réduction des droits d'enregistrement à 3 % – afin d'éviter une nouvelle crise du logement", précise Charlotte De Thaye.
Au rayon prix, le loyer moyen d'une maison 4 façades dépasse désormais les 1 000 € dans toutes les provinces wallonnes. C'est évidemment dans le Brabant wallon que les loyers sont les plus élevés : 1 663 euros pour une maison 4 façades et 949 euros pour un appartement.