À Bruxelles, la Régie des bâtiments quittera la Tour des Finances. Un énorme marché va s'ouvrir pour les bailleurs

Disons que c'est une manière de s'y prendre bien à temps. Pour être servi en 2030-2035, il nous faut déjà maintenant annoncer la couleur au marché immobilier. Parce qu'on sait très bien que cela prend du temps, tant de notre côté (décider de ce dont on a besoin; faire valider l'intérêt d'un marché de promotion; sélectionner le meilleur des candidats; lui laisser le temps, éventuellement, de construire ou rénover cet immeuble…) que du côté des promoteurs, pour qu'ils puissent créer cette offre à nous proposer (à Bruxelles tout particulièrement). Plus on donnera du temps à tout le monde, plus il y aura d'offres et donc de concurrence.

De quelles surfaces parlez-vous ?

À Bruxelles, nous quitterons, à l'horizon 2030-2035, pas moins de 260 000 m². Auxquels s'ajoutent des surfaces à Anvers, Gand, Namur… Pour chacune de ces grandes villes, nous avons réalisé des masters plans qui répondent à ces questions d'occupation. C'est d'ailleurs dans ce cadre que nous prévoyons de lancer, en 2025, un marché de promotion afin de reloger les Finances qui occupent deux anciens immeubles à côté du nouveau Palais de Justice de Namur.

Mais c'est bien sûr à Bruxelles que le fait est plus marqué puisque nous pourrions quitter trois immeubles emblématiques : le North Galaxy en 2031 (Quartier Nord, actuel siège des Régie des Bâtiments : "À Bruxelles, nous quitterons, à l'horizon 2030-2035, pas moins de 260 000 m²"ces, NdlR), le City Atrium l'année suivante (rue des Colonies, SPF Justice, NdlR) et la tour des Finances en 2034 (Botanique, occupée par plusieurs SPF ou assimilés, dont une partie des Finances, de l'Intérieur, de la Sécurité sociale, NdlR), qui, au fil du temps, ne sont plus aux normes énergétiques et dont les loyers, indexés, ne sont plus en ligne avec ceux du marché.

C'est principalement cela qui motive la Régie ?

Notre devoir, comme gestionnaire immobilier de l'État, est de rationaliser notre portefeuille. Ce qui suppose d'en diminuer les coûts locatifs, de le verduriser (le Plan national intégré énergie climat impose des bâtiments à zéro émission pour 2040) et d'en rationaliser les espaces (avec de nouvelles normes d'occupation).

Du fait de la généralisation du télétravail ?

Oui mais pas seulement. Le télétravail est devenu une condition d'emploi et d'engagement exigée par tous ceux qui travaillent, que ce soit pour le privé ou pour le public. Mais c'est aussi parce qu'on a besoin de moins de place qu'avant et, surtout, parce que l'on calcule désormais les besoins non plus en se basant sur le nombre de fonctionnaires à qui on accorde le même nombre de mètres carrés quelle que soit leur fonction mais sur des équivalents temps pleins qui nécessitent un poste de travail. Certains de nos immeubles sont très mal occupés. Surtout les lundis, mercredis et vendredis qui sont les jours de télétravail les plus prisés. Ce qui ne veut pas dire que l'on va attendre les échéances des baux pour réagir.

En impliquant les propriétaires ?

Nous l'avons tenté pour le North Galaxy en leur demandant de nous proposer une offre de prolongation pour peu que ce soit à de meilleures conditions locatives, en révisant les installations techniques et en apportant plus de confort de travail. À ce jour, nous n'avons pas été entendus et en avons pris acte : sans proposition intéressante de leur part, nous partirons donc bel et bien en 2031. Ce qui ne nous a pas empêchés d'avancer de notre côté pour les six ans qui restent. La réorganisation est d'ailleurs déjà lancée : les lieux ont été adaptés aux nouvelles façons de travailler et tous les services des Finances y seront rapatriés, dont ceux venant de la Tour des Finances qui seront remplacés par les services administratifs de la Police fédérale.

Vous allez donc quitter 260 000 m². De combien de surface optimalisée pensez-vous avoir besoin à l'avenir ?

Le calcul précis n'a pas encore été fait. Ce sont nos clients, autrement dit les SPF, qui savent ce dont ils auront besoin dans les dix à quinze prochaines années en termes de bureaux, de salles de réunion, d'archives… Sur base de ce qu'ils nous diront, nous le traduirons en surfaces utiles. Mais, grosso modo, les futurs appels concerneront entre 120 000 et 150 000 m². Ce qui est sûr, c'est qu'on ira chercher les mètres carrés strictement nécessaires. Pas plus.

En combien d'immeubles ? Dans quels quartiers ?

Ce n'est pas encore défini. Mais on peut dire que ces immeubles doivent correspondre aux nouvelles normes en matière de consommation énergétique et d'écologie, qu'il n'y a pas de quartier de prédilection hormis le fait d'être proche d'un nœud de mobilité (gare ou station de métro) et qu'ils doivent être de qualité. Cela peut aussi bien être de grands immeubles que de plus petits mais ils doivent permettre une synergie entre départements ; ceci afin que plusieurs services se partagent les mêmes coûts de gestion (accueil, gardiennage, salles de réunion…). La tendance, sauf exception, est à la mutualisation des aspects communs. On le fait magnifiquement dans nos bureaux de l'avenue de la Toison d'Or : la Régie n'y occupe plus qu'un seul de ses cinq bâtiments originels (soit environ 56 postes de travail pour 120 personnes physiques), les autres étant dévolus soit à des espaces communautaires, soit à d'autres départements. Ceci en ayant simplement appliqué nos nouvelles normes internes (qui ont d'ailleurs été depuis copiées par la Flandre et l'Europe, et même par notre homologue canadien).

Et en termes de loyers ?

Le prix joue pour la moitié des points. Et ce sera au plus offrant. Sachant qu'il n'y a pas que le coût du loyer qui compte mais aussi celui des consommations. Avec ceci que l'on ne veut plus de contrats à long terme qui nous coincent en matière de flexibilité. Donc, ce sera 18 ans maximum et seulement si c'est justifié, et de préférence 12 ans. Mais c'est un véritable défi. Car nous ne sommes pas les seuls en quête de bâtiment verts.

À l'échelle du pays, à combien se chiffre cette rationalisation ?

Dans les dix prochaines années, toutes villes et tous types d'occupation (en location ou en propriété) confondus, en comptant les sorties et les entrées, nous allons réduire notre occupation de près de 550 000 m². Mais ce n'est pas neuf. Durant la dernière décennie, nous l'avons réduit de 650 000 m². Dans dix ans, on aura donc lâché plus d'un million de mètres carrés ! Ce qui était notre objectif.