Comment le Châtelain est passé d'un quartier bourgeois à un quartier branché ? "Il y a eu ce qu'on appelle un upgrading"

Si le quartier est connu aujourd'hui comme le quartier du Châtelain, qu'on peut situer en gros entre l'avenue Louise, la chaussée de Waterloo, la chaussée de Vleurgat et la rue Defacqz, son vrai nom est quartier Tenbosch. "C'était le nom d'un château du XVe siècle situé là et démoli dans les années 1880. La dénomination de quartier Châtelain est en fait assez récente. Il a pris le nom de sa place dominante. Un peu comme cela s'est fait pour Flagey ou Brugmann", indique l'échevin. Le quartier s'est construit essentiellement en lien avec la réalisation de l'avenue Louise. Le plan d'alignement se fait à partir de cette artère. "Toutes les rues datent de la même époque : 1875-1905. Et bon nombre d'artères portent des noms de métiers du Moyen Âge : châtelain, bailli, prévôt, page, magistrat, etc.", poursuit l'échevin.

Des hôtels particuliers et de belles unifamiliales

Le bâti se compose essentiellement d'hôtels particuliers, avec leur porte cochère, et de belles maisons unifamiliales, construits pour une classe aisée. "Un des attraits du quartier est la qualité de l'architecture du bâti", souligne l'échevin. Et de mettre en avant notamment au 47 rue du Châtelain une maison de style moderniste, conçue en 1937, sur base d'une habitation de style néoclassique de 1895, par l'architecte Antoine Pompe pour lui servir d'habitation et de bureau. Autre exemple : la maison Hankar, rue Defacz 71, construite en 1893 et habitation personnelle de l'architecte Paul Hankar. Rue Américaine, on peut pointer le Musée Horta installé dans la maison et l'atelier de l'architecte Victor Horta construits entre 1898 et 1901.

Un autre bien intéressant est l'hôtel de Merode, rue Washington. Cette résidence Art déco, dotée d'une vaste cour intérieure, a été conçue, en 1912, par l'architecte Joseph Prémont. L'hôtel va être reconverti par le promoteur VDD en logements. "Nous avons fait en sorte que la densité du projet soit acceptable et que le patrimoine soit préservé. Le quartier est déjà dense, avec 14000 habitants par km², soit le double de la moyenne régionale", remarque Yves Rouyet, qui évoque un autre projet dans un "complexe emblématique" : le site D'Ieteren. Situé dans le quadrilatère formé par les rues du Mail, Américaine, de Tenbosch et du Prévôt, ce site est composé de plusieurs bâtiments dont la partie la plus remarquable de style moderniste de tendance fonctionnaliste, construite entre 1962 et 1967, se trouve 50 rue du Mail. "L'ensemble qui abrite notamment la D'Ieteren Gallery fait l'objet d'une rénovation importante destinée à en faire entre autres des bureaux et des locaux pour des activités d'intérêt collectif", mentionne Yves Rouyet, qui rappelle que, dès 1906, D'Ieteren s'était installé là.

Une activité automobile

"Ce quartier était d'ailleurs tourné vers l'automobile. En ce temps-là, les voitures étaient des objets de luxe. Elles n'étaient pas produites dans des quartiers ouvriers. On y retrouvait des fabricants belges comme TVD rue du Châtelain 41 ou au 18 de la place du Châtelain la Compagnie Belge de Construction Auto mobile des frères Alfred et Victor Goldschmidt qui avaient créé la marque Pipe." L'échevin cite encore un autre bâtiment "qui fait couler beaucoup d'encre" : la Centrale américaine, spécialiste depuis 1921 de la réparation et la vente de pneus. Installée rue des Mélèzes, cette entreprise, en activité jusqu'il y a peu, occupait plusieurs immeubles et maisons. "Des promoteurs étaient intéressés pour tout raser et construire du logement. Mais le collège a fait une recommandation pour recadrer le développement du site et demandé de garder certaines maisons, ce qui a cassé la spéculation."

Même s'il reste encore de l'activité automobile dans le quartier, celle-ci a fortement diminué. Les grands hangars qu'elle occupait ont été récupérés pour en faire des galeries d'art, des lofts, de l'horeca… "C'est aussi pour cela que les gens viennent." Tout comme pour ses commerces – rue du Bailli, par exemple, on trouve "des commerces originaux. Ce ne sont pas des chaînes" – ou pour l'ambiance. Celle du marché de la place du Châtelain, déjà évoqué, qui attire énormément de monde, et qui est en pleine rénovation.

Elle sera essentiellement piétonnière avec, entre autres, une grande pelouse du côté de la rue du Page et un bosquet entouré d'un grand banc. Les places de parking sur la place sont supprimées. "Le jour où il y a le plus de monde sur la place, c'est le jour du marché, alors qu'il n'y a pas de possibilités de se garer sur la place à ce moment-là. On le voit déjà pendant le chantier où il n'y a pas de parking, les terrasses sont pleines. Les espaces piétonniers marchent plutôt bien dans les villes", assure l'échevin.

Mais si aujourd'hui le quartier est branché, il ne l'a pas toujours été. "Ce quartier bourgeois était plus populaire et comptait de l'artisanat il y a trente ans", évoque Yves Rouyet qui, à l'époque, habitait rue Américaine. "Il y a eu ce qu'on appelle un upgrading. C'est différent de la gentrification qui vise des quartiers qui étaient pauvres et qui sont devenus populaires, comme Harlem à New York, par exemple. Ici le quartier n'a jamais été pauvre." Et si le Châtelain est branché, il n'est pas non plus pionnier, comme le sont Dansaert ou Greenwich village à New York où on retrouve des artistes. "Ici, le quartier très bourgeois dès le départ l'est devenu encore plus."

Entre 4 500 et 5 300 euros le m²

Aujourd'hui, de nombreuses maisons ont été converties en appartements. "Les biens les plus recherchés dans ce secteur sont principalement des appartements d'une à deux chambres à coucher, idéalement en bon état général avec un PEB correct. Ces appartements sont particulièrement prisés lorsqu'ils sont situés dans des rues prestigieuses telles que la rue Washington, la rue Faider, la rue Tenbosch, la rue du Tabellion, rues des Mélèzes et Hector Denis en bordure du magnifique parc Tenbosch", mentionne Philippe Mezrakian, directeur de Vaneau Lecobel, qui évoque des prix de vente oscillant entre 4 500 €/m² et 5 300 €/m² suivant l'état. "Les prix de l'immobilier sont restés relativement stables, à l'exception des appartements présentant un excellent PEB qui ont connu une hausse notable en raison de la demande croissante pour des logements économes en énergie. À l'inverse, les biens immobiliers affichant de faibles performances énergétiques ont vu leur valeur légèrement diminuer, reflétant une prise de conscience accrue des acheteurs concernant l'impact des performances énergétiques sur les coûts et la qualité de vie."

Pour les biens à la location, en fonction de l'état général, les loyers peuvent varier considérablement, oscillant généralement "entre 15 et 19 euros/m²", note l'agent immobilier. Ce tarif prend en compte divers facteurs tels que la qualité des finitions, l'entretien de l'immeuble, les équipements offerts ainsi que la localisation précise du bien. Mais "le marché se compose principalement d'acheteurs occupants, généralement âgés de 30 à 40 ans."