Article réservé aux abonnésComment la transition énergétique sauve le marché des bureaux
Le dossier de La Libre Immo | Sur le marché des bureaux, 2024 ne sera certes pas un grand cru, mais pas non plus une lamentable piquette. JLL est revenu sur les principaux chiffres de l'année, prise en occupation, vacance locative, loyers...
- Publié le 12-12-2024 à 15h31
Son récent déménagement dans de nouveaux bureaux situés rue Montoyer 10 n'a pas empêché JLL d'organiser son traditionnel déjeuner bilan de fin d'année. Peut-être en espérant que le projet novateur dans son esprit neutre en carbone (réutilisation de matériaux, économie circulaire…) et l'audacieuse nouvelle organisation des espaces (espaces flexibles et partagés, ouverture sur l'extérieur…) feraient oublier combien le contexte sur le marché des bureaux à Bruxelles est difficile. Ils s'y sont d'ailleurs mis à deux pour en définir les contours : Christophe Golenvaux, Head of Office Agency Bruxelles et Wallonie, et Pierre-Paul Verelst, Head of Research Belux.
On s'attend à au moins cinq transactions supplémentaires en 2025, ce qui signifie qu'en 18 mois, les institutions européennes auront remplacé 150 000 m² de bureaux obsolètes par du neuf."
1. Une année en demi-teinte portée par la transition énergétique
Si l'année 2024 a suscité sur le marché des bureaux un moindre choc par comparaison aux tremblements de 2023, toutes deux se concluent sur un même mode : trémolo. "Le marché a calmement récupéré", ose néanmoins Christophe Golenvaux, affichant une prise en occupation 5 % supérieure à 2023 et 10 % supérieure à 2022. "Mais ce qui est plus intéressant à relever, c'est la prise en occupation des immeubles de grade A (âgés de moins de cinq ans). En 2022, leur part était de 30 % dans la prise en occupation, et elle est passée à 56 % en 2024. Plus du double." En d'autres termes, la reprise est portée par la transition ESG et la décarbonation.
Notamment dans le chef des institutions publiques et surtout de l'Europe. Celle-ci signe d'ailleurs cette année 15 % de la prise en occupation, avec les immeubles en rénovation Montgomery Square (24 000 m²), M34 (14 000 m²) et The Muse (10 000 m²) très bien coté à ce titre. "On s'attend à au moins cinq transactions supplémentaires en 2025, ce qui signifie qu'en 18 mois, les institutions européennes auront remplacé 150 000 m² de bureaux obsolètes par du neuf, soit près de 10 % de leur parc immobilier total." Les corporate (68 % de la prise en occupation) ne sont pas en reste qui ont "emboîté le pas vers la régénération de leurs locaux", poursuit-il, citant Engie/Tractebel au centre-ville, Lhoist à Louvain-la-Neuve et Air Liquide à Diegem. Non sans reconnaître que "ce sont surtout les multinationales qui font le choix du grade A (67 % de leur prise en occupation), moins les PME et les entreprises belges (32 %)."
2. La vacance locative augmente mais moins que prévu
Alors que pas moins de 295 000 m² neufs se sont ajoutés au stock en 2024 (en hausse de 147 % par rapport à 2023 !), la vacance locative a moins augmenté que le marché ne le craignait, passant de 7,11 % à 8 % (soit quasiment 109 000 m² de plus qu'en 2023). Même si le gros des livraisons spéculatives a trouvé preneurs, une partie cherche toujours… Reste que c'est sur les immeubles de grade C (plus de quinze ans d'âge) que les efforts doivent être consentis. "Dans les CBD (central business district), 28 % du parc est peut-être de grade A, mais il y a néanmoins 49 % de grade C, obsolescents, ajoute Christophe Golenvaux. C'est quasiment un mètre carré sur deux."
3. Le loyer le plus cher a atteint le cap des 400 euros/m²/an
Sans doute est-ce le fait le plus marquant de l'année : le prime rent (loyer le plus élevé) est passé de 340 euros/m²/an l'an dernier à 400 euros/m²/an cette année. Dans le Montoyer 10, là où… JLL a ses bureaux. "C'est le prix payé pour la durabilité, commente Pierre-Paul Verhelst. Soit plus du double du loyer moyen de grade C." En périphérie, le prime rent a également augmenté. "Alors que depuis bien longtemps, il stagne à 165 euros, il est passé cette année à 210 euros, porté par une hausse des coûts de construction mais aussi de la qualité des immeubles." Mais ce que l'expert retient surtout de l'analyse des loyers, c'est que le différentiel entre le loyer moyen des immeubles de grade A et ceux de grade C s'est fortement élargi.
4. L'an prochain, les propriétaires auront repris la main
Contre toute attente, JLL s'attend à ce que le marché se reprenne dès l'an prochain. "Porté par la transition énergétique et la forte tendance à la régénération des actifs", conclut Christophe Golenvaux. Nombreux sont en effet ceux qui vont prendre des décisions immobilières. "Le Parlement européen et la Commission vont se décider, égrène-t-il. La Régie des Bâtiment va devoir sortir du bois. La Maison du Travail cherche un QG plus durable. Les secteurs bancaire et scolaires cherchent aussi." Et comme l'offre neuve sera moins significative que cette année, le taux de vacance va rester stable, augure-t-il. Tout autant que les loyers pour lesquels il note une convergence vers les 350 à 400 euros/m²/an dans les CBD et vers les 210-220 euros/m²/an en périphérie. "Bref, on va revenir à nouveau dans un marché où les propriétaires ont la main."