Bruxelles, un paradis devenu enfer pour l'immobilier de bureaux

Mais au-delà de cette bizarrerie historique, elle souligne le fait que "la pression fiscale sur les immeubles de bureaux en Belgique reste élevée et inégalement répartie", pointant les fortes différences régionales. Mais que faut-il en retenir, à propos notamment de la situation particulièrement critique en ce qui concerne l'immobilier de bureaux à Bruxelles ?

1. De fortes disparités pour le précompte immobilier

Comme pour les particuliers, le précompte immobilier (PI) représente le principal impôt immobilier pour les surfaces de bureaux. Il est calculé à partir du revenu cadastral (RC) indexé, sur lequel est appliqué un certain pourcentage régional. S'appliquent aussi une perception provinciale et une part communale, via les centimes additionnels perçus à ces deux niveaux.

Résultat : en 2025, le précompte immobilier moyen en Belgique s'élève à 50,58 % du RC indexé, selon les calculs d'Ayming Belgium. Mais il varie d'une région à l'autre, conséquence, notamment, de l'autonomie fiscale dont disposent les différents niveaux de pouvoir : ce précompte immobilier est de 46,26 % (du RC indexé) en Flandre, 54,95 % en Wallonie et 55,35 % dans la Région bruxelloise, où 6 communes dépassent la barre des 60 %.

2. À Bruxelles, de nombreuses taxes additionnelles

À l'intérieur de la Région de Bruxelles-Capitale, les disparités sont en effet importantes, en vertu de l'autonomie fiscale et, donc, de la compétence de chaque commune d'appliquer ses propres centimes additionnels sur le précompte immobilier – une commune peut fixer ces centimes additionnels chaque année.

Dans la capitale, les propriétaires de bâtiments non affectés à la résidence doivent également s'acquitter d'une "Taxe Régionale Bruxelloise" (TRB). Selon les calculs d'Ayming Belgium, cette TRB représente en moyenne 24,92 % du montant du précompte immobilier.

Pour financer les budgets communaux, "presque toutes les communes de la Région de Bruxelles-Capitale perçoivent aussi une taxe supplémentaire sur les immeubles de bureaux", rappelle l'étude du consultant. Une taxe qui varie d'une commune à l'autre, "chacune appliquant des règles différentes en matière de champs d'application, d'exonérations, de réductions, de tarifs, etc. Cela devient un véritable casse-tête administratif pour une entreprise présente dans plusieurs communes", est-il précisé.

Mais ce n'est pas tout, indique l'étude d'Ayming : "Une autre taxe communale dont les entreprises doivent tenir compte est celle sur les emplacements de parking. Cette année, 11 communes la perçoivent, contre 12 l'année dernière".

3. La périphérie bruxelloise, financièrement plus intéressante

Les communes de la périphérie sont financièrement bien plus intéressantes, selon le constat réalisé par Ayming : "précompte immobilier réduit, absence d'une taxe équivalente à la TRB et, dans la plupart des cas, aucune taxe communale sur les bureaux ou les parkings. Il n'est donc pas étonnant que ces communes apparaissent comme particulièrement attrayantes, avec une offre croissante de surfaces de bureaux. Un bon exemple est l'avenue Léopold III, où les immeubles de bureaux fleurissent dès le passage en Région flamande", remarquent les responsables de l'étude.

4. Un paradis devenu enfer

La Région de Bruxelles-Capitale est pourtant en soi un paradis pour les investissements des entreprises, en particulier internationales, souligne encore l'étude, citant : "Bruxelles est la capitale de l'Union européenne ; les entreprises sont attirées par sa position centrale et stratégique en Europe, sa dimension internationale, son dynamisme touristique et culturel, ainsi que l'accès facile aux transports et à un large vivier de main-d'œuvre qualifiée".

Cependant, chaque médaille a son revers, selon Ayming Belgium : "Nulle part les effets négatifs de la décentralisation en Belgique et de l'autonomie fiscale qui en découle ne se manifestent aussi clairement que dans la Région de Bruxelles-Capitale. Cela entraîne non seulement une complexité administrative mais également une pression fiscale extrêmement élevée sur les immeubles de bureaux dans chacune des 19 communes".

Bien que la Région de Bruxelles-Capitale soit, à bien des égards, un lieu d'implantation attractif pour les entreprises, les lourdes taxes qui pèsent sur les immeubles de bureaux poussent d'ailleurs de plus en plus d'entreprises à se délocaliser vers la périphérie bruxelloise, insistent les auteurs de cette étude, dressant un constant amer et posant une question : "Seules les entreprises internationales, les grandes entreprises belges et les institutions financières semblent encore prêtes à supporter les coûts élevés en raison de la notoriété internationale de la Région de Bruxelles-Capitale. Mais pour combien de temps ?".

5. Et l'avenir ?

Les perspectives d'avenir inquiètent particulièrement Alexandra Dryjski, Finance & Grants Performance Director d'Ayming Benelux, qui commente l'étude, soulignant "le manque de prise en compte de la réalité à laquelle sont aujourd'hui confrontés les promoteurs immobiliers, les investisseurs ou, tout simplement, les entreprises occupant un bâtiment, qu'elles en soient propriétaires ou locataires".

Et à Bruxelles, la situation pourrait encore empirer, selon la responsable d'Ayming, craignant la prolifération des taxes et que les communes continuent à abuser de leur autonomie fiscale : "Cette attitude n'augure rien de bon quant aux futures mesures en matière de fiscalité immobilière que la Région de Bruxelles-Capitale et les communes bruxelloises pourraient envisager pour tenter de "résoudre" le déficit budgétaire dont elles souffrent", s'inquiète Alexandra Dryjski.